2021年地产长什么样?(二)


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(紧接上文)
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明年大多地区的地产市场会是什么样子,这个问题很难回答。但是,从历史的脉络,推动价格上涨的刚性因素来看,我们还是可以猜出一些端倪的。无论世界局势如何动荡,地区受疫情的影响有多大,颠覆不破的真理就是:便宜的,受到刚性需求冲击的社区是最先上涨的社区;这些社区一定会是被大众遗忘过的,回过头来看又被重新发现的“价值洼地”。
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其实,让我们回过头来想一想,整个多伦多在1999年之前就是一个巨大无比的价值洼地。有谁会想到,21年之后,即使新冠疫情如此冲击着人们的购房心理,但是房地产依然一路绝尘,向前狂奔而去。这21年里,大多地区无数个社区此消彼长,价格一路蹿升,不落人后地一路走到了今天。
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价格还会升吗?答案是肯定的。理由再简单不过了。我们去超市走一遭,21年前可以买一车菜的价格,现在只能铺满手推车的车底;去一趟建筑材料市场,今年比去年很多材料就翻了一倍,就甭提21年前了。
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政府正在忙着印钞,过去的提法是:现在的100万相当于十年前30万货币的购买力。照着政府印钱的速度,估计能有20万购买力就不错了。银行的存款利率已经接近“零”,而贷款利息竟然好过2008年金融危机。我们可以预测更大的危机还在后面,但是每次危机过后,观看危机的人都吃亏了。
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这就像一场交通事故,看客们惊恐地看着车祸之后的场景,可是拖车公司正在忙着赚钱。看客们稍一不留神,车子还没停稳,就被后面的看客把车尾撞烂了。
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那些一直等待降价50%的看客可能这次又要失望了。如果不封城,大多地区明年将会迎来开门红,特别是那些被提及过很多次,却被人们忽视过千百遍的价值洼地。今年是大多地区价值洼地大放异彩的一年,明年将会是那里佛光普照的黄金年份。请不要以为价格战会就此打住,这仅仅是开始,好戏还在后面呢。大多地区经历这次疫情让我们发现了一些被我们忽视的真相: 

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这种恐怖的消费能力以前被诸多因素掩盖着,被媒体的宣传扭曲着。我们一直被灌输着外来移民,特别是富有阶层的移民推动着大多地区的地产市场向前推进。

今年,在外来移民几乎绝迹的情况下,我们重新审视了大多地区的购买力究竟是谁在做主。非常清晰的是,即使没有外来金主的推动作用,本地购房者依然强劲推动者本地房产价格强势上涨。这说明了一个非常重要的问题:本地购房者才是房产价格推动的主力军,并且这种力量非常强劲。

那么明年呢?毫无疑问,这股力量会继续推动一些社区的房价持续上涨。但是,由于本地购房人群一直在被420贷款政策制约着,在收入没有大幅提升的情况下,一些社区的房价在上涨到一定程度的时候,必然遇到贷款的瓶颈。

相反,那些一直被忽视的“价值洼地”却没有这种“瓶颈”的顾忌。价值洼地的房产与那些早就上涨到一定程度的“价值高地”的房产相比较,依然处于低价位。那么,我们完全可以预期的是,2021年这些价值洼地的房产价格将会“宜将剩勇追穷寇”,一路演绎再版今年的抢房盛况。

 

 

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试问购买一处150万的房产与购买一处80万的房产相比,哪处房产翻倍的可能性更高?我的回答是:很多150万的房产很难翻倍,甚至难于找到AAA级别的租客。不仅如此,由于这样的社区近乎于成熟了,中产阶级初次购房者已经很难接手这样的房产。那么只有换房家庭,由于学校,位置等因素购买这样的物业。

但是,还是420在起作用,无论利率如何利好,根据我的客户购房贷款的实际情况来看,贷款条件并没有放松,很多收入不错的客户在贷款上并没有感到非常轻松自如。那么就如同一个无形的绳索套在这些购房者的购买能力上。这些房产的价格能够再走多远就已经非常清晰了。

如果你不是为了投资,那么情有可原,你并不是非常在意今后是否获利。但是到了出卖房产的时候,我还没有见过一个卖家说卖多少钱无所谓。我听到最多的是:什么?我这套房子才能卖这个价?

 

 

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是的,现在加拿大政府正在加紧吸引新移民入境,从这些移民的来源我们看到了印度裔,巴基斯坦裔,菲律宾裔的移民占据了大多数。华裔只占了10%。剩下的被其他国家瓜分。很明显,未来这些移民都需要一定的工作来维持自己的生计。

大家都知道,新移民未必能够在很短的时间内找到相应的工作。甚至很多人不得不放弃原来的职业去开出租车,进入餐馆当大厨。并不是说这样的职业见不得人,我在美国当国际学生的时候也当过Waiter,可是这样的职业是在吃“年龄饭”的。

移民中很多人已是人到中年,再次进入一个全新的职业领域是非常具有挑战性的。很多人是迫不得已。工作性质会极大影响一个家庭的家庭收入。没有稳定的收入就不会有贷款,没有贷款就无法买房产。这是一个连环套。

我们现在的移民已经失去了2000年移民时的盛况。那个时候,整个飞机恨不能都是电脑专家和会计师,下了飞机就可以找到专职工作。现在的移民似乎已经不是这样的情况了。我们要用更加现实的眼光审视新移民的未来工作状况。只有这样,我们才能知道购买期房在某些社区是否是一个明智的选择。

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未完待续……

 

 

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