2020年抢占地产洼地的年份(六)


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纵观整个地产投资领域,那些功成名就的投资者,不论是价值投资、成长投资还是趋势投资,他们成功的都是相似的。
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这些成功的人无不例外都拥有:对于地产行业的总体分析能力(全面的市场分析能力),对于某个需要投入资金的物业所在社区的分析能力(微观市场的分析能力),对人性的贪婪控制能力(自我约束),对复杂市场的掌控能力(在最佳的时间量力而出),对投入资金的分配能力(合理使用资金)。
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.所以成功的地产投资并不复杂,市场的分析能力,对于自我的约束能力,合理使用资金就构成了投资系统的基本要素。其中,合理使用资金,包括了投入合理的购买价格。而在最佳时间购入合理价格的物业决定了你是否是一个成功的地产投资人。那么这些地产投资要素决定了你的地产投资体系。让我们逐个看看这个投资体系对于地产投资的决定性作用。
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有人说:“如今我们能够借鉴的市场分析太多了,也正因为如此,投资人一不小心就会深陷细节的泥沼不能自拔,最终因为恐惧而放弃投资。一个比较正确的做法是:眼观大局,通过望远镜来看待地产市场,而不是显微镜!”我要为这段话加上无数个惊叹号!什么叫做全面的市场分析能力?其实就是看穿未来十年甚至是二十年地产走向的能力。而不是看穿明天某个社区某个房产的交易价格的变动能力。细致入微的分析能力,有时害人不浅。一头扎进一个概念,只看见树叶而看不见森林的分析手法,只能让人在市场的波动中随波逐流。即使你能够分析出某个海域的海水的变化程度,但是当海啸来临的时候,紧紧盯着眼前海水变化的人都已经被巨浪卷走了。

多伦多的地产大趋势是什么?其实就是人口的急剧上涨,工作机会的相对稳定,人均住房面积的急剧缩小,物价指数的无限攀高的事实。看到这个历史潮流,房产价格即使有变化,那也只是暂时的,历史趋势是“上涨是主旋律”。何况我们还是北美第四大人口城市。

事实上,房地产投资并不能帮助你快速圈钱。不要被那些所谓的未来热点和最新潮流牵着鼻子走,让你的投资波澜不惊,你的余生才可能虎虎生辉。沃伦巴菲特说得很对:财富总是从缺乏耐心的人手中转移到耐心等待的人的口袋里。

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这是对于某个房产所在社区的分析能力。尽管在短期内,我们的房地产市场将会由市场情绪,利率,供求关系和微观经济因素来推动,但从长远的角度来看,位于好地段的房产价值将会在两大因素的推动下上升,而这两个因素也是一直以来房价上涨的推动因素:人口增长和国家财富。

所谓社区的增值潜力也离不开社区的人口增长的重要因素。在可以预见的未来短时期内,加拿大的央行利率也很难有所巨大的改变。那么辐射到某个社区,如果这个社区的人口呈现某种上升趋势,而且人口素质也在同比上升,那么未来几年之内,这个社区就会是一个相当不错的投资洼地。

微观市场的分析能力不是细致入微到极致的能力,它是微观市场的宏观预测能力。还是那句话:要用望远镜而不是显微镜分析社区。我见过一个老外,在买房子的时候用放大镜对着每一面墙仔细查看。我无可奈何地看着他,说道:先生,我们好像是在买房产而不是在买珠宝吧?

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对人性的贪婪控制能力是你的投资体系里面最为艰难的一道关卡。贪婪不仅仅体现在利益面前,它往往出现在虚假的利益来临的时候。获得更多的利益是人之常情,所谓“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”。

这无可厚非,可是在花言巧语的广告语言的包装之下的推销面前,不少人的自我约束能力直线下降。特别是在群体推广效应之下,许多聪明人做了并不聪明的决定。

要知道,在地产投资上犯错,不是一时半会儿可以彻底翻牌,推倒重来的。这需要时间,特别是不少人不愿意亏损的情况下。

对于贪婪的最好的解药就是“知识和实践经验”。毛泽东为何在战争年代极少犯错,那是因为他的作战经验都是从残酷的生与死的经验之中得来的。同时,毛泽东也是博览群书的人,没有这两条,他不会成功的。

如果我们每次投资都检验一下自己的投资经验和相应的知识储备,那么对于特定的模糊的投资利益就会有较为清醒的认识。

举一个例子,不少人没有将债务当做工具来利用。在许多人为债务而担忧的时候,聪明的投资人利用“优良债务”为自身打下资产基础。然后他们用资金换时间,同时为自己建立由信用额度和抵消账户组成的缓冲资金流,以此来为困难时期做准备,所有这一切皆旨在保护自己的资产。

相反并不专业的做法是,把自己可以减少税务的优良债务尽量减少,不良债务反而增多。当购买一个投资物业的时候,把现金流看得非常重要,而忽略了土地价值才是真正的投资所在。这同样是没有自我约束的表现。这其实是对于投资负债恐惧的体现。

我们不但要控制自己对于投资利益最大化的极度追求,还要控制自己对于投资恐惧的过分恐慌。

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