独狼式的地产投资法则(一)


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在本文开头,请先让我摘抄一段文章:
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他在1957年出版的自传《My Own Story》中,为世人留下了金融市场永恒的游戏规则。这些规则对于地产投资人来讲也是极有启发意义的。我看了他的投资心得之后,最最让我产生共鸣的就是,他是一个独立思考的人,他不是一个需要倾听街头小贩,邻居大婶的建议才决定,是否自己需要投资什么样的股票的智慧型投资人。

太多的人喜欢闭门造车,关上门户,起劲地思考,咨询一大堆不是专家的“专家”,而对于真正的专业人士的话,要打上千万个问号,总是觉得专家都有目的,都是为了一个字“钱”。而街坊邻居才是没有经济利益挂钩的,有良心的咨询伙伴。

可是,他们忘了,从没有经验的被咨询者那里得来的“秘诀”,是没有经过市场考验的。这就如同最近CNN主播问纳瓦罗:你没有医学学历,你凭什么去推断哪种药可以治疗新冠病人?如果你的推断成立,那么,你会让一个医生去参与贸易谈判吗?

我一再强调过投资地产需要独立思考,而由于独立思考的人是少数,所以造成了投资地产上长期稳赚不赔的人同样是少数。让我们看看纳德·巴鲁克,这个华尔街“独狼”都讲了一些什么:

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不少人认为可以随时投机,只要看准机会就可以了。可是,大多数人没有意识到,投机是需要“全职投机”的。没有时时刻刻想着投机,机会来了,你可能还在睡梦之中,可是机会是不会等你的,机会不会等待任何人,特别是那些没有准备好的人。
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有些投资人在购买投资物业的时候,对于自己到底能够买得起多少钱的房产,心里头都没有准确的概念,到了抢offer的时候就往后退,这只能说上帝给了你投机的机会,可是你自己把自己关在了机会的门外。

我的一个客户,2016年以65万的价格买进一处绝佳的投资物业。当时我问她,你搞定贷款了吗?这位姐姐磕巴儿都没打,脱口而出:没问题,银行说没问题。等到交房之后,她才告诉我,其实她压根都没有问过银行,自己估摸着没问题,就出手了。

我听了只觉得后怕。可是,反过来一想,如果她当时稍微犹豫一下,这处物业很可能就会花落人家。现在这栋房产价值120万以上,月租金$2600,不但如此,现在类似的物业在市场上根本没有,大约一年才出一套。

虽然这位女士的决断方式有待商榷,可是没有她的果敢,没有她的无畏,就不会有一套她那样的投资物业。那是一套风景绝伦,超级享受的房产。我带过不少客人参观过,所有人都是垂涎三尺,只恨没有早早认识到这处投资洼地。

我问她当时为何如此果决?她回答说那是一种直觉,虽然她听了我很多分析,但是地产投资分析得再详尽,那也是预期,未来还没有发生。你信了什么,就会有什么样的结果。

我见过一些朋友,对于别人的分析没有疑问,但是一到具体案例来了,自己的分析就开始了。听了半天,其实全是借口,如果你按照他们给出来的要求去找房子,那就是一个Mission Impossible。这其实就是投机的心态。

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这个独狼式的建议已经重复了我上面阐述的观点。没有自己的一套投资理念,没有经过自己思考的结论,或者没有经过大脑认真总结的信息,除非你运气超好,否则你的投资物业不一定就是赚钱的买卖。你所做的决定往往是被市场操控的,而不是你掌控市场。
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有人会说,个人无法掌控市场。那么请问,李嘉诚是如何成功的?纳德·巴鲁克是如何在30岁的时候成为百万富翁的?Re/Max的合伙人是如何改变市场游戏规则,一举成为经纪公司的龙头老大的?麦当劳是如何一步步从汉堡薯条公司,摇身一变成为地产加供应商的世界级公司的?

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而这一切,都不是听从小道消息得来的。因为小道消息缺乏大视野,缺乏掌控市场而不被市场掌控的野心。没有了视野和野心,想成功是不太容易的。那种所谓“我只要混口饭吃”的思路只能混饭吃,而无法开拓属于自己的成功的地产投资之路。

如果我们把许多并不知名的,成功的地产投资人的案例仔细研究一下,我们就会发现市场规律对于这些人没有太大作用。他们只是把市场规律作为投资认知的一个方面,这些人往往不按照常理出牌。

举一个例子,我认得的一个本地人,就是在80年代市场最萧条的时候,购进了一批奠定自己地产投资生涯的具有决定性意义的一批物业。他的投资房产是几十套,而且不是便宜的偏远社区的房产,而是遍布多伦多的社区。

我问过他的成功秘诀,他指了指自己的脑袋,又指了指我的,说:其实我们的差别不大,我们最大的差别是对于这个社会的认知

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