把地产投资做成麦当劳的连锁模式 (六)


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紧接上文,地产投资的终点是兑现自己的投资所得。这个时刻的到来对于投资人来讲至关重要。那么什么时候是地产果实采摘的最佳时机呢?
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首先,应该在果实成熟的季节,其次要等到市场对于果实的期盼程度达到一个高峰的季节。我比较推崇长期投资,那么投资人摘果子的季节也会相应到了他们的退休年龄。
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这个“季节”非常有讲究,投资人需要在退休前的几年非常关注地产整体市场的走向。我们不能够在一个市场低谷的时候出卖,也最好不要在市场刚刚开始走出低谷的时候上市,我们应拿捏好分寸,而且要非常到位。 
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2017年的地产市场调整,对于现在的地产投资人来讲是一个绝佳的调整期。我们总不能期盼在最终出卖房产的时候,来一次2017年式的调整。资本主义的经济周期大概是10年左右,也就是说我们很有可能躲避了最危险的调整期,而面临一个正在逐步恢复的时期。当然,风云变幻,世事难料,就像这此疫情的出现,是所有人始料未及的。所以,在投资的同时,关注世界政治,经济甚至军事的动向是非常有必要的。地产的价值大概有三种:使用价值,剩余价值和土地价值。房产的使用价值在她被盖好的那一天起就已经被锁定了,所以这个价值基本不变。土地价值是地产投资人极力追求的目标之一。要想得到这个极为珍贵的价值,你就需要在投资地产的时候,非常关注购买物业的未来土地的可再利用率,可被再次开发的机率,可以被大面积收购的可能性机率,以及由于周围社区的富有程度上升了几个台阶之后,你的土地价值随行就市被自然而然地抬高。

地产投资人手里还有一张“王牌”,那就是你的房产的剩余价值。这个特殊的价值需要投资人通过改变物业的即有状态,获得一个超高的卖价,从而实现自己的投资物业在出卖的时候获得最大利润。

请记住,资本主义所有投资形式,归根到底都要计算你的利润。“利润”才是你投资的最后归宿。如何追求利润的最大化就是投资人最终要实现的目标

有些时候,你不需要追求剩余价值,比如一条街区被你控制了,那么你的房产再烂,你也不需要去做出任何改变房产状态的行为,因为开发商要的就是你的土地价值,他们不需要你的剩余价值,只有最终买进你的物业,同时需要居住的人群才会追求你的剩余价值。

 

 

既然我们讲到使用价值和土地价值,对于投资人来讲已经无法改变了,那么最有可能改变的就是剩余价值了。如何利用复制的手段把你的投资物业卖出高价呢?

 

不少人买过楼花,除了地理位置和仅有的几张图纸,购买者其实什么也没有看到。那么为何还有这么多人去买呢?开发商的Model Home 起到了至关重要的作用。

人类对于美的追求是一致的,我几乎没有任何记忆,谁还会喜欢一个丑陋的事物。如何让你的物业卖出高价的所有精髓,都已经包含在开发商的样板房里面了。大家都知道,样板房的材料并不一定上乘,装修有时候也会过于简单和格式化,但是它们就是能够吸引眼球,就是能够让买家掏银子。

那么问题来了,如何让投资人出卖自己投资物业的时候,让买家多掏银子呢?这需要卖家多动脑筋,实在不会,就需要找一个懂行的地产经纪。所谓装不装修,其实卖价没有本质的区别;即使装修了,卖家也就拿回装修成本的说辞,其实是逢迎有些不想大动干戈,不想出钱装修,不想干任何事情就赚到大钱的卖家。

没有人愿意花钱,没有人愿意花费时间和精力,但是你如果需要自己的投资利益最大化,你就需要做出某种改变。

 

 

大多地区的物业有一个现象,西人的房产只要有装修过,基本上都会卖出一个不错的价格。一个百年老宅,地理位置优越,人口收入强劲,前宽不过30尺,后深不过100尺,有些还没有车库,即使有也是单车库。这样的房产到了我们所谓的”北上广深的龙脉地段”,一文不值,

可是老外在他们的地盘就能卖出300万以上的天价,而且还是加价100万买进,不相信的朋友可以加我的微信,发给大家房产的交易记录,看看老外们是如何改天换地,让自己的旧宅旧貌换新颜,再让买家彻底不能控制自己,大把掏银子的。

房产有些时候是一种艺术,很多人并没有把房产同艺术联系起来,而仅仅想着如何“多快好省”地赚钞票。恕我直言,地产里没有“多快好省”这样的词汇。现实里即使有,也是个案,不能代表全貌。

房产就像一块画布,艺术家是几批人组成的:装修师傅是第一批人。请不要小看他们,你如果仅仅关注他们的报价,那你就大错特错了。

去年,一个1+1的公寓出卖,我推荐了一位我熟悉的装修师傅给卖家,卖家挺犹豫的,因为报价并不便宜。可是,我告诉卖家,你如果想找一个刷漆的,路边找个人就可以帮你干了,可是如果你想找一个给你的屋子带来变化的“魔术师”,你需要找何师傅!卖家同意了,油漆刷完了,卖家在电话里狂呼道:我简直服了,我没见过这么好看的色彩,我的“小鸽子笼”被彻底改变了。上市没几天,物业就卖出了。

不要忘记,这栋大楼的对面正在盖楼,很快我们这套物业就看不到湖光山色了,可是买家全然不在意,出手很利索。你如果仅仅认为刷漆算什么本事?那你今后会把大腿拍肿了!不好意思,炒菜谁不会,你能炒出大厨的水平吗?大厨能炒出国宴厨师的水平吗?

请不要小看改变房产状态的任何一个步骤,每一步都是有讲究的,每一个动作都不是白做的,你可以看不懂,可是请不要轻视这些步骤。有些朋友跟我说过,先试试,实在卖不出去,我们再改变。MLS有一大功能,就是记录你所有的售房信息,包括卖不出去的记录。

俗话说人要衣装,佛要金装。卖房就像大姑娘出嫁也需要找专门的化妆师打扮得漂亮风光出嫁。

您想让您的物业卖出高价吗?您想买到适合自己的物业吗?欢迎联系Michael Wang。微信号:MichaelWangRealtor,电话Michael Wang(416 )893 -2060

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