我们正在复制2008年的地产市场吗?


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首先让我们看一下这段文字:

最近加拿大的债务危机到了风口浪尖,根据彭博社的报道,加拿大的债务问题已经成为了一列失控的列车,无论采用什么样的手段进行冷却,并且从2011年以来一直警告债务负担不可持续,然而并没有什么真正的用处。
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数据显示,加拿大家庭的未偿还债务总额达到2.025万亿美元,较去年同期增加1047亿美元,增幅达5.5%,仅今年前四个月就增加了200亿美元。其中,住房抵押贷款构成了债务增长的绝大部分。
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加拿大家庭的住房债务总额达到1.454万亿美元,较去年同期增加6.1%,占家庭负债总额的71.8%。
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这个是2017年的报道。类似的报道多如牛毛。为什么专栏作家,金融专家写了这样多的报告,2019年底的地产市场依然我行我素,一路绝尘而去,把这帮专家学者抛于脑后呢?

现在市场又开始发热了,而且2017年的这篇报道也没有说出地产市场故事的全部,虽然2017年不少房产损失惨重,但是依然有不少物业坚挺,甚至大幅上涨直至今日。我们的家庭负债率也没有下跌。

我不是金融专家,也不是经济学家,我倒是认为从一些基本的要素就可以看出,为何我们今年似乎正在复制2008年多伦多地产的轨迹。

多伦多以及周边地区的“神迹”可以从这几个方面总结一下。

加拿大统计局有过这样的数据,大多地区,其GDP相当于魁北克或者市阿尔伯塔省的全省GDP数值,同时超过了加拿大其他五个小省的GDP总和。

加拿大20%以上的人口居住在大多地区。这里的居民对于城市的向往程度,在7大工业国里是逆潮流而动的典型。其他工业大国的居民人口流向城市边缘。

根据多伦多市府一份报告引用联邦统计局在2012年7月1日所做的人口普查结果,多伦多市本身人口总数已超过美国芝加哥成为北美第4大城市,名列前3的分别为墨西哥城、纽约和洛杉矶。

这个客观的统计数据告诉了我们一个不容忽视的事实:

多伦多正在演变成一个超级的国际化大都市,没有看到这一点的朋友,会错失一个巨大的地产投资机会。而机会已经摆在你的面前,就看你是否愿意分享这次的地产盛宴了。

想知道大多伦多地区在2026年的人口会达到多少吗?800万人口大关。

“伦敦商务顾问公司Spear’s与美国财富内望杂志(WealthInsight)公布的全球百万富翁密度(指百万富翁的人口比例)20大城市榜,多伦多是加拿大唯一上榜的城市,排名第15。

根据统计,温哥华的房价虽然是北美洲最高,但若以百万富翁的密度来计算,挤不进前20名,这说明温哥华的百万富翁人数比例并不是太高。

所谓百万富翁的定义是指除去生活所需外,还有100万美元可作为其他投资。”

为什么富豪会聚集在多伦多,而不是加拿大其他的地方?这个问题并不难解释,这也是为什么多伦多被世界各地的富豪看好一样。

奇怪的是,我们自己倒是没有看出多伦多是一个未来的潜力股。这也印证了一句话:我们身边并不缺少财富,而是缺少发现财富的眼光。

2008年美国金融危机,迅速传遍全球。加拿大是少数几个的例外。多伦多的地产市场一路走高,逆势而动。原因就是“资本的本质”。资本是逐利的,同时也是需要安全的。

当美国风声鹤唳的时候,加拿大就显得弥足珍贵了。保守的银行体系,保守的国民那个时候成了利好因素。现在,美国股市大跌,带动世界经济下滑,过去流入美国的资本需要快速出逃,寻求安全的避风港,加拿大就是首选之一。

随着股市危机的加剧,大概只有三样东西被人们追捧:现金,黄金,房产。这三样还可以屹立不倒,其他的真的很难说。现在超市里连厕纸都抢空了,实用的产品就是硬通货。

当然,我们不可能把手纸当作战略物资,可是房产以其居住功能,升值功能,避险功能再一次映入了人们的眼帘。

那么这次的疫情难道到就没有抑制地产价格的作用吗?肯定是有的,还有可能极大。但是,我们如果同南边的美国相比较,加拿大的优势再一次被彰显了出来。

首先,加拿大的医疗体制不同于美国

我们基本上是全民健保。不要小看这一点。任何有过美国生活经历的人都知道,美国的贫富差别极大,特别是穷人和大量的非法移民根本没有任何医疗保障,这个人群高达几千万人。一旦病毒扩散,这群人的发病机率将会非常高。

而加拿大就不存在这样的问题,我们需要解决的是病床和医护数量同病人相匹配的问题。就在我写这篇文章的时候,有人就贴出帖子,说加拿大的退休医护人员踊跃报名,重返工作岗位。毕竟,这里诞生过白求恩,加拿大人的人文情怀非常高。

再看加拿大的银行体系,还是依然稳健,同2008年并无区别。至于加拿的经济,反正从我1999年移民加拿大就没见到这里的经济有媒体说的那样烂,当然我们也没有重振二战之前的经济雄风。但是,我们非常平稳。

再看全世界的疫情图表,我们加拿大并不差,凭借着广袤的国土,相对稀松的人口,这次病毒希望复制在中国高密度人口的扩散现象也并非易事。

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这些日子依然有人看房,真正的购房人依然热情高涨。现在,不是你想不想要,而是你兜里有多少钱,能不能去拿。

利率眼看着一路下滑,比坐过山车还快。钞票眼看着就会变成废纸,存进银行就等于贬值。银行的贷款利息都少得可怜,凭什么让你存钱的赚大钱?

那么,我们还有什么投资渠道吗?

股票,债卷,期货还是黄金?这些基本上都不受投资人控制,稍有不慎,结果我就不用说了。房产可能会是仅存的一些还可以被保值的投资产品。地产同时拥有自住的功能,以及独特的剩余价值体系。我在前几期的文章里专门介绍了地产的剩余价值体系。

让房产出类拔萃的一大特点是,你可以控制她。市场好的时候你可以卖出赚大钱;市场不好了,So What! 你有大量的AAA级别的租客维持现金流;股市崩盘了,你的房产也不会崩溃。你完全可以在门口写一个标语:欢迎优质租客!这个时候,你可以气定神闲的挑年薪15万的租客。

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2020年注定是一个不平凡的年份,注定载入史册。

同样,2008年让多伦多地产上涨的利好因素,现在一个都不缺:利率下调,美国股灾,资本出逃,加拿大一如既往地稳定。除了一个420政策,抑制着中位数的房价,低价位的房产撒开了欢似的,一路奔驰。

如果我的预测准确,今年的地产不是抢不抢得到的问题,而是有没有那么多房产让你抢。地产市场已经自动打开了一副好牌,疫情终将过去,请不要成为旁观者,参与进去。我们正在购进当今世界最为稳定的资产:房产!

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