地产投资的未来竞争力 (六)


 .
紧接上期文章,那么在地产投资的未来竞争力当中,除了方法论占据不少决定性的位置,还有别的什么制胜法宝吗?回答是有的,而且百战百胜!但是,大多数人不愿意用,或者惧怕这样的制胜法典。这个就是地产投资里面最关键,也是最需要前瞻性眼光的投资原则:
.

Screen Shot 2019-10-30 at 11.11.20 PM.png

.

.

请让我再次摘抄一段网络里的文字:“所有的胜利都是价值观的胜利。巴菲特的成功很大一部分就是价值观的胜利。他发自内心热爱自己的事业,生活简单朴素,为人低调谦逊。价值投资本身就是一种正确价值观的体现。不是一种致富方法,而是一种人生修行。”

地产投资的价值洼地,我认为是这样的定义:在大多数人并不看好的区域,发现未来极具升值潜力的特质,发掘和分析其特殊性,唯一性。从众人的迷茫之中抢占投资的先机,从而达到投资战略的突然性和决胜性。

投资洼地不需要等待市场好转或者市场极为火热的时候进行投资,投资人可以在市场的任意一点进行投资。投资洼地的概念没有终点,她贯穿于投资的始终,极大地避免了市场波动造成的投资人的被动应对。既然已经是价值上的钻石,同时又是价格上的白菜,那么我们还等什么?

有些人会问,等到价格已经高攀不起的时候,怎么办?回答是,那是你出售赚进巨大利润的最佳时机。同时也是投资人走向下一个价值洼地的时间点。价值洼地不是一成不变的。人生苦短,其实用不了几次发掘,你已经退休了。你的投资如果总是获得不到预期的高回报,不是因为你投错了,而是因为你没有真正的把握住价值洼地,错过了获取高回报的最佳时期。

那么问题来了,什么是地产的价值?如何判定某一处地区是地产的价值洼地?其判定的条件是什么?什么是值得投资的房产,什么是未来的潜力股?这个问题就如同1925年,毛泽东在《中国社会各阶级的分析》中指出的那样,“谁是我们的敌人?谁是我们的朋友?这个问题是革命的首要问题。

.

000.jpg

.

中国过去一切革命斗争成效甚少,其基本原因就是因为不能团结真正的朋友,以攻击真正的敌人。”把这段话翻译成地产投资语言就是:谁是我们应当购买的投资房产?谁是最具有投资价值的物业?这个问题是地产投资的首要问题。如果你的地产投资过去收效甚少,其基本原因就是没有认清谁是你的投资对象,什么样的房产不是你的投资目标!加拿大地产市场每一刻都有成千上万套的待售房产,尽管如此,其中的大部分都不是投资级别的房产。

先让我们来看看决定地产价值的几个方面:

.

毋庸置疑,任何一个物业都有使用价值。民宅最为突出的就是居住价值;商业物业具有多种多样的商业使用价值。而使用价值是房地产的最为基本的价值,一般的民宅,除非房倒屋塌,否则,房产的使用价值会追随房产一生。即使房子的价值的最大化的部分已经让位给了土地,房子本身的价值基本可以忽略不计,但是,其使用价值依然存在,只不过是被放大或者缩小而已。

房产的使用价值有时是可以改变的。例如,民宅有时可以变为商业用途的商业地产。其土地性质变更为拥有商业价值的房地产。农地经过开发商的规划,变成了一座座商业城或者民宅的住宅区。这也是物业的使用价值的变化。巧妙地利用这种变化可以让你的物业升值。但是,异想天开,跟风式的炒作,却有时会弄巧成拙,让自己进退两难。这样的例子已经是非常多了,我就不举例说明了。

222.png

.

一处破败不堪的物业,能够让几十个人疯抢。这不能说这些人疯了,是因为他们看到了物业的现在和未来的市场价值。至于说抢到多少是个够,那就要看市场未来给出的答案了。在市场好的时候,无论你如何出价,只要拿到物业就是赚。可是,大家见识过80年代地产大萧条的年代吗?

我最近见到了一位从业40年的老牌经纪人。他笑着说:“Michael,你们没有经历过地产大萧条的年代。可是我经历过3次。最惨的一次,贷款利息高得惊人。很多人入不敷出,只好卖房。可是如此高的利息,没人买得起。最后的解决办法就是,一块钱卖出。条件是,买家把卖家的贷款直接接下来。这样卖家可以免于破产。那可是现金为王的时代呀。”我听了这话,浑身都起鸡皮疙瘩。

地产的市场价值有一个巨大的特点,那就是随着时间的变化,市场价值一直在波动之中。谁能够看准未来,谁就是赢家。而对于投资者来讲,谁也不会真正看到未来,那些预测准确的人,不过是机会主义者,次次能赢的人不存在。为了避免机会成本的增大,最好的办法就是,为了免于市场价值的波动的影响,购买投资洼地之中,相对物业购买价格较小的物业,而不是一味跟风市场,购买价格一路走高,物业价格居高不下的物业。

所谓曲高和寡,随着物业价格的攀升,当物业购进价格达到一定程度的时候,就会变成一个高不可攀的节点,这就是市场转向的开始。但是,购买价格较小的物业,由于购买相对便宜,受众者多,物业价格反而容易上升。即使遇到地产调整期,其调整的幅度也相对较小。

未完待续……

(更多精彩文章请扫下面我的二维码)

您想让您的物业卖出高价吗?您想买到适合自己的物业吗?欢迎联系Michael Wang。微信号:MichaelWangRealtor,电话:(416 )893 -2060

.

.

阅读:

 电话:(416) 893-2060 Michael Wang
(416)843-3528 Susie Huang

 Email: michaelwangprofessional@yahoo.ca


还没有评论

写评论

登录 sign in 参与讨论.

用昵称立刻参与讨论