地产投资的未来竞争力 (八)


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紧接上期文章,普通投资者也认为现在是一个历史机遇,过去十几年未见。但是,不少人错误地理解了这个机遇的内涵。

可以说,任何一次的历史机遇,普通大众都是这样理解的: 拿到最便宜的东西就是赚到了千载难逢的机会。遗憾的是,正确的理解应当是:拿到最值得投资、有特点的物业,同时价格比较便宜。如果认为价格是投资的决定因素,那么就不会有巴菲特的价值投资理论。真正有价值的东西,不会太便宜。

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不过有一种例外,那就是没有被大众认清的投资机会,在某个特定的时间段内,物业的价格超级便宜。

我认识一个成功的商业地产投资人。四年前,我带领一批民宅投资客户,狂扫了一批现在看来价格超级便宜,可是价值不菲的物业。他在同一地区,购进了几处商业用地。今年,他的物业价值已经翻了两翻了。

他在2015年曾经劝说他的朋友投资那个特殊地区,没人相信他的话,不少人在看笑话,结果不用我说了,这是一场投资理念的胜利。从这个朋友的成功经验里,让我们来看投资洼地的其他特征:

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如果有人让我们去投资枪案频发的社区,大家一定会觉得这是一个不理智的决定。但是,如果有人告诉你某个社区在社会上的传闻是不真实的,或者是虚假的,你如何判别真伪呢?这就又回到了《地产投资的未来竞争力(二)》里面讲述的,投资人获取信息的的能力,这个非常关键因素。坐在家里面,听着广播,同朋友聊天,参加楼宇的介绍会,这些获取信息的途径早就已经过时了。

在价值投资的布道中,有个例子经常会被提起,那就是人们在花费几百几千购买电视、冰箱等家电时,总会反复比较各个品牌和型号的优缺点,但在花几十甚至上百万元投资地产的时候,却往往仅仅参考所谓专家的观点,某位名嘴的分析,或是某位分析师的研报,甚至仅仅是听到身边的人的一点小道消息,就把钱赌进去了。

事实是,我们看到和听到的信息中,至少有95%是无用的。有人曾说过,投资的八字口诀“要看见别人看不到的”,在投资时无时无刻不要直线思维,而是逆向思维,对报刊中的“市场共识”更要提防万分。

德国股神科斯托拉尼曾说过:“我的座右铭就是,凡是证券交易所里尽人皆知的事都不令我激动。”不少价值洼地的社区存在或多或少的负面新闻,不利消息,甚至是致命“毒药”。投资人需要像福尔摩斯一样,分析表面上看似不利的因素,看透实质性的内涵。

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这个步骤其实非常简单,简单到让一个初中生都可以完成的任务。但是,为何成人里面的大多数没有去逆向思考?我们需要改变自己的思考方式,这才是关键。
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不利的因素的确存在,要不然大家早就去投资了。成功的人同观望的大众最大的不同就是他们能够“看出改变”。马云不是说过:机会你看不见,看不懂,看不起,今后就会让你来不及。马云的成功其实就是看到中国未来互联网的巨大机会,他看出了改变。

地产投资的大忌是:靠耳朵投资!最准确的投资是:靠眼睛和智慧投资。地产没有什么神秘的,大家都看得到,为何有些朋友输了?其实就是输在容易听信上,自己不调查研究,仅仅看着别人投资哪里了,就认为哪里值得投资。其实这是在简单地复制别人的思维方式,如果这种思维方式有一个共同的起源,而源头就是错误的,那么直接的结果就是大众在复制错误的思路。

所谓洼地的改变,指的是一些不利于投资洼地崛起的因素在未来某个时候会发生根本性的变化,要么被去除,要么会变成有利的因素。不少人把学校的好坏看成是投资的指标之一。要知道,不少学校的排名一直在变化,不少以前排名靠后的社区由于地产的变化,学校排名也在持续靠前。

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仅仅是影响社区上涨的因素被去掉了,这还不过瘾,利好的消息接连不断,这才是锦上添花。95岁的美国著名投资家查理·芒格DailyJournal公司年会上发表讲话,称“钓鱼的第一条规则是,在有鱼的地方钓鱼。钓鱼的第二条规则是,记住第一条规则。”

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什么会让鱼群蜂拥而至?那就是鱼饵。能够让社区地产价格上升的有利因素就是鱼饵。不过请记住,在这个鱼饵被抛到湖里的时候,你就应该完成了你自己的投资大业,鱼饵是为了今后的购房者准备的,不是为投资人的。投资人一旦像鱼群一样争抢鱼饵,那就会变成普通购房者。

有些利好因素不一定在投资初期就会被彰显出来,往往是利好的因素还没落地,什么时候落地也不清楚。特别是在加拿大,凡事不能太指望速度。不过,这个时候就需要投资人头脑清醒,分析消息的源头,甚至是走访消息的来源地。

好在加拿大的信息基本是公开的,投资人比较容易核实信息的准确程度。但是,不少人栽跟头就栽在这个关键点上。有些投资人需要100%被印证的消息。现实当中,很多时候办不到。等到一切都公开了,你看到将会是这样的景象:开发商把牌子竖起来了,销售办公室建造好了,就等你买了。

所谓有70%的把握就要上,等一切都没问题了,就等着投资人平稳赚钱的好事并不多见 。只有自己搞明白了投资原理才是对于自己的最大保证。

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