地产投资的未来竞争力(九)


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紧接上期文章,请不要以为老外都不愿意买房子, 其实不少老外爱死房产了。看看这位仁兄的故事,估计我们华裔都做不出这样出格的事情来。
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英国的克里斯多夫·格哈特,干了一件出乎所有人意料的事情:自愿住进了附近的监狱。像这种上赶着住进监狱的人并不多见。
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原来是在他33岁那年,有感于房租的昂贵,于是毅然决然住进了监狱。18个月后,格哈特攒下了一大笔首付款。接着他又在监狱里住了6个多月,同时加紧装修自己新买的房子。通过这种方法省钱,他只用了不到5年就拥有了那套公寓的全部产权,成功买房。
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如今已经50岁的格哈特回忆道:“监狱当时有一个‘单身军官营房’。每月只要25美元便可住进那个跟大学宿舍类似的大楼。楼下的大厅里有洗手间、健身器和共用的电视及壁炉。这确实很简陋,但每月的房租和水电费只要25美元。”这个奇怪的行为才被大家所理解。
奇葩吗?大千世界无奇不有,所以不要用一种眼镜去看待整个世界。不过无论你用何种态度去理解这个世界,有些事情是有规律可循的。这就引申出了地产价值洼地的其他几个必要条件。.
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没有好的家庭收入,就不能说明未来这里会有购房的潜力。没有钱,哪里来的消费水平?多伦多的家庭平均收入中位数已经超过10万。所以,如果一个地区的家庭收入比较低,那就意味着居民收入基本上无法满足本地人的购房需求。那么紧接着,由于收入的低水平,连带着社会问题也会接二连三地出现。这是我们作为投资人所不愿意看到的,也是要极力避免的。

不少投资洼地的当地居民收入并不低,但是由于历史的原因,信息不对称的关系,制约房产价格上升的因素依然存在,造成了当地物业价格停滞或者徘徊。不过,这对于投资人来讲,可是天赐良机。这样的机会没有被抓住,那可是要今后悔青了肠子的。

举一个发生在我身边的例子。我5年前,介绍过一套物业给我的客户,那是一个超大占地,70X170 英尺 的占地, 背后是峡谷,但是学区超烂,现在也没有太大的变化。这个社区是大部分华人不愿意涉足的地区。但是,小区又紧邻繁华的闹市和地铁,出了街口就是好社区。

这样的一套物业,当时我记得是8个人抢。物业状态也欠佳,需要装修。经过激烈的角逐,最后只剩下我的客户和一个伊朗人外加一个犹太买家,进行最后的厮杀。我的客户听了我对于这个小区的分析之后,没有丝毫犹豫,果断抬高价格,出到了110万,把两个竞争对手甩到身后。这个价格在当时可是天价,不少人看了都咂舌。

我当时的分析就是,社区收入中等,但是紧邻优质社区,交通线,仅仅是学校差劲,但那不是问题。学区并不是本地人第一看中的要素,这个社区今后将会是兵家必争之地,现在看似多出了几两银子,但是比今后吐血出银子才能拿到物业要强太多了。

事实证明了我的判断,即使在现在,就在这个月,小区类似的物业卖出了220万的价格,如果在2017年我的客户出售房产,同样会录得如此好的成交价格。仅仅两年即可翻倍。

其实, 事后我拿这套房产同一些朋友讲,不少人并不相信今后这个社区会涨价。所以,我经常对我的客户说,你买到那套物业不是我的本事,你相信我说的话才是最大的本事。

事后诸葛亮无济于事, 事前诸葛亮也是非常稀少。诸葛亮再聪明,没有刘备,什么事也做不成。袁绍手下谋士云集,可是袁绍优柔寡断,最后还是输给了曹操。.

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找租客是一门学问,管理租客是一个专业,上庭同租客干仗,那是本事。谁都不愿意走到撕破脸的那一天,关键就是找到好的租客。可是AAA级别的租客比猴子都精,这帮人看房子的眼光也不同一般人。他们基本上是高收入,那么他们要求周围的社区人口结构要同他们的社会阶层匹配。这就又回到了上面那个话题,居民收入不能太低,否则好的租客可是不会光顾的。

他们对于学校并不是非常看重,大不了可以送私校。他们很看重交通,而且对于房产的院落非常注重。这是什么意思呢?就是指,房子的院子不能太小,老外是生活在大自然里的,他们很多时候有宠物。小猫小狗需要什么?需要能跑能跳的草地呀。

你的投资房产室内再大,院子太小,那也无法入了AAA级别租客的法眼。这就是为什么不少人买了3000尺的大房子,到头来还没有1500尺的老房子租金高的原因。不但宠物需要院子,租客也需要。谁会愿意住在天天拉着窗帘,就怕邻居偷窥的“握手房”里面呀。

电影《华尔街》里的主角说过一句话:美国1%的人口控制整个社会50%以上的财富。这其中1/3是来自于勤劳的工作和投资,2/3来自于祖辈留下来的资产。这段影片准确无误地告诉了我们一个真理。在北美,想要成为控制整个社会50%以上资产的人,你有极大的可能,但是要来源于正确的投资意识。

有关房地产未来竞争力的系列文章到此就结束了,其实还有很多话没有讲完,需要在实践中告诉客户应当注意的要点,陷阱。价值投资的另外一个要素其实就是:时间!如果说地点是地产价值的生命线的话,那么时间就是雕刻地产价值的一把利斧。

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很多人知道李嘉诚说过,投资地产主要看地段,除了地段还是地段。但是,这句话后面的一段被很多人忽略了,殊不知,这后半句才是他的投资真经。这后半句话就是:房地产是一种等待的行业!谁能等得起,谁就是最大的赢家。

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