地产投资的未来竞争力 (七)


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紧接上期文章,在地产投资的未来竞争力当中,只有明晰地产的价值观念,才能找出价值洼地当中价格低于价值的房产,也就是“被尘封多年的地产钻石”。

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我见过不少投资方式,挖掘地产价值洼地的方法是最省力,获利最容易的一种投资方式。这种投资方法论非常适用于一般投资人。请记住,我们仅仅是中产阶级当中觉醒的一部分人,我们不大可能做出翻天覆地的伟业,也不大可能在昼夜之间把人生翻盘。我们可能做到的就是通过自己的观察和智慧赢过平均回报率,从而更加快捷的实现自己的财富自由之路。

以下是紧接上期的物业价值概念:

一处多伦多上百年的老宅,可以让购买者趋之若鹫;一处需要花费百万之资修缮的房产,让某些人欣喜若狂;一些物业内部老掉了牙的装饰可以让你看上大半个上午,这是什么力量让人如此痴狂?文化的力量有时是无穷的。

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其实中国人并不缺乏文化的精神寄托。我们走在故乡古老的街道,都会发现一些复古的情怀。可是,来到异乡,人生地不熟,许多可以停下来让人驻足欣赏的美景,已经无暇顾及。每天就是上班,辅导孩子。这种生活久而久之,物业的人文价值就会被淡漠了,甚至是视而不见。

豪宅的人文价值尤其弥足珍贵,人文价值甚至是评判一处物业是否可以被称之为豪宅的一部分评判标准。没有人文的社区,无论价格再贵,那也就是在比较房产价格而已。可是一处拥有贵族气息的社区,人文的价值是无法用金钱衡量的。而且,这些物业只卖给识货的人。

大家都知道古董搜藏这个领域。没有一定的存款,是无法玩转这个行业的。拥有文化价值的物业,同样在等待那些既有资金,又有文化的购买者,而且这样的人在多伦多并不缺乏。

这种价值不是每个房产都具备的。她非常具有特殊性,也就是物业的独特性。而且由于这种独特性的稀缺,让不少人不愿意出让房产,因为这种独特性是可以传代的。

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加拿大不是亚洲国家,一处物业的景观价值很少会有变化。背靠森林,依山傍谷,临水而居的物业在城市当中都是无法复制的景观。这种景观价值的物业性价比非常高,但是,如果过高地估计这种价值,而忽略物业的其他价值,就会顾此失彼,让一个非常稀缺的价值变成一个包袱。

我非常强调一处物业的剩余价值。景观价值就被包含在剩余价值之中。但是,如上所述,景观价值被过度看重,就会极度夸大景观价值在整体剩余价值之中的作用,其结果有时是灾难性的。

我上期文章讲述了什么是地产的剩余价值。这对于投资人来讲,尽可能地运用物业的剩余价值,配合地产投资洼地概念的运用,就会创造地产的投资奇迹。

别看Donald Trump是一个大嘴巴,他可是一个传奇般地运用地产剩余价值理论的佼佼者。看看他的成功案例,无一不是他极度地发掘地产的剩余价值,从而创造了他的地产帝国。我们只要能够学会一些他的精髓,就会战无不胜。

话已经说到了什么是地产的价值,以及它们的分类。那么明确了地产的价值,紧跟着的问题就是,什么才是地产的价值洼地?其价值是如何被判定的?

要想了解地产价值洼地的重要性,我们就一定要了解什么是地产投资的“热点地区”?我个人认为,所谓地产的热点,往往是整体区域的房产价值逐步或者已经脱离了其价值范畴,正在向着非理性的方向大步跨越。

让我们回顾一下2017年初甚至是2016年中的地产景象吧。那个时候,房产就像是一块磁石,人们看着一些热点地区的房产价格如同道琼斯股票的看板,价格在极短的时间内快速上升,往往是人们还没有回过神来,价格已经又走到了一个新的高位,而且完全没有停下来的意思。抢购房产的人群对于加价10万加币已经是毫不在乎,20万是刚刚起步,不加个30万都不好意思告诉别人自己去抢房子了。

现在谁都明白了,那个时候的“热点”已经被追捧成了“烤箱”,所有进去的房产都被加工成了香喷喷的“糕点”。不少人忘了,糕点的主要成分是面粉,再贵的面粉也不会是黄金。

让我们仔细分析一下为何有些朋友走到这步田地?把热点当洼地,把疯抢当作指标?

首先我们要问自己的是,热点地区有没有什么特别的优势?不少人把学校的好坏当成了投资的重要晴雨表;把房产的新旧当作投资的绝对值;把抢房子的人群当作是投资的参照系;把五花八门的宣传当作是市场分析报告;把彻夜排队当作是投资的机会。这一切不能说绝对错误,这些指标放在特定时期,特定的场所都有可能是对的,但是遗憾的是,这些指标都不是促使房价上升的关键因素。

那么什么是让你投资的洼地,投资的物业今后大放异彩呢?我个人总结了一些要点,不一定完全正确,仅供参考。

 

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这一点非常关键。如果大家都认同的地区,就不会是洼地了,很有可能是热点。那么也就不存在所谓的挖掘潜力的问题了。热点的潜力往往早早地被发掘干净了。

还是举例希腊城,十几年前,有多少人看好那里?我记得2004年的时候,我去看一处30万的独立屋,那栋物业只有一个字可以被形容,就是“破败”。房子破也就罢了,年份还是100年以上的,室内基本上都要被扒掉重做。我不屑一顾地看着这处房产,可是从我面前走过,冲进屋内看房的本地人群可不在少数。我大吃一惊,随便拦下一个看房的老外,问他为何喜欢这样的屋子?他不解地看着我说:你不懂,你是外来的吧?这里今后会是一个争抢的社区。”我笑了,以为他在说昏话。可是事实证明了,当时的我才是外行。

未完待续…..

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