地产投资的未来竞争力 (一)


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一个国家之所以强大,是因为其强大的竞争实力;一个企业之所以鹤立鸡群,也是因为它的竞争实力。那么,我们购买的投资物业凭什么可以在未来,超越市场的平均值,获得远高于均值的利润,而且基本不用太费力气呢?这个就是你购买物业的未来竞争力所决定的。那么什么是未来的竞争力?或者叫核心竞争力?

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让我们看一下,在商业界竞争力的定义。这种“核心竞争力”往往被定义为某种独一无二的技能或特性,即“公司最擅长的东西”。而实际上,这一概念要比上述定义复杂得多。加里·哈默尔和普拉哈拉德认为,“核心竞争力”并不是一个公司对自身价值的衡量,而是指在顾客眼里这个公司有多大的价值。任何定义都必须从顾客的角度出发,假如公司的某个特性并不是顾客想要的,那么它就不能被称为“核心竞争力”。

这个对于竞争力的描述非常到位。转换到地产投资的竞争力,我们同样可以说,这种竞争实力,是来源于未来买家对于物业的评判,而不是自己对于房产的预期。主观因素都有倾向性,市场是最好的裁判,无论你如何看好自己的房产,没有买家,或者买家不出高价购买,一切都是自我的幻想。

那么,是否我们只有等到房产在若干年之后,才能知晓其价值呢?当然不是的,我们要站在客观的立场上看待自己的物业。如何判断一个地产未来的价值,决定了你投资物业的正确性。首先,我们要看房产的核心竞争力的要素。

房产所在社区的稀缺性是首要因素

你的独立小楼再独特,室内再豪华,就是黄金铺地,可是背后就是枪案频发的社区,你的物业也没几个人感兴趣。可见,社区才是首要因素。所谓地段,地段,还是地段,才是决定物业价值的首要因素。可是,好的地段,就是傻子都知道,价格已经是高不可攀。一般的投资人无法望其项背。那么,什么样的社区才是我们普通人的“黄金屋”呢?

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我们首先要定义一下社区的稀缺性,以后才会依据这条定义找到有稀缺性的社区。社区的稀缺性指的是:一个还没有被发现或者没有被大多数人群认可的,具有极高潜力的,有待被发掘的社区。所谓大隐隐于市,一个在未来极具潜力的社区往往是现在被人诟病的,没有太多人关注的社区。这样的例子在多伦多可谓多矣。希腊城,Danforth沿线就是一个最佳的例子。

2005年之前,甚至更早,那个社区没几个人关心,市面上流传着那里穷人遍地,物业老旧,摇摇欲坠,社区民众普遍素质很低,罪案频发等等。可是,也就是在那个年代,直至今日,每一套稍微可以被看得上的物业,竟然是逢房必抢,见屋必夺。每个物业少则七八个Offer, 多的则高达50个。

我曾经参与过抢夺一处物业,我记得有超过50个以上的经纪争抢。等到轮到我进屋递Offer的时候,卖家经纪拖着疲惫的长音,问道:Michael,我就三个问题,价格,交接时间,有无条件。等我回答完了,她头也没抬,说了声谢谢,就直接喊下一个了。结果不用讲了,我的客户没听我的,坚持出了一个他认为对的价格,最后的结果是卖出价比我们的报价高出了25万。不仅如此,那是一个百年以上的老宅,没有任何装修,半独立,未来的装修费用会在20万左右。拿走物业的是一个犹太人。

奇怪吗?一点都不奇怪。这里现在还在抢房子。每次抢房子,经纪们都如同“鬼子进村”,横扫一切可以看得到的物业。那里以前就20万左右的价格,现在,不用讲了,好的“破物业”已经升值到了天价。为何这里没有被大多数的“我们”看明白,而本地人疯狂争抢呢?这就是社区稀缺性的认知问题了。

如果社区的稀缺性是决定未来的关键因素,那么你解读稀缺性的眼光就非常重要了。让我们来看看这些羁绊大众解读“稀缺性”的关键原因吧。第一,大家都认为那里不是好的投资地区;第二,那里没有几个熟悉的朋友或者投资人去投资;第三,报纸上,广播里没有人说那里好;第四,自己没有敢于突破禁区的勇气和胆识。第五,所有上述的综合,那就是别人不去的一定是不好的。

让我们看看投资稀缺性社区的投资人是如何解读的吧。第一,大家都认为不好,究竟是传闻,还是理性思考过的结论;第二,没有太多朋友投资,这些人究竟有多少投资经验,还是根本没有投资经验;第三,新闻里没人提及,或者负面消息满天飞,这些新闻工作者有多少懂得地产投资;第四,如果这一切都是假象,我自己有多少资金可以入市;第五,别人不去的,说不定就是一个巨大的机会。

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没有敢于挑战的勇气,哥伦布就不会发现美洲大陆,同样麦哲伦也不会开启大航海时代。当年,北京的四合院据说就十几万人民币,就可以被买进。可是,当时谁又能想到,这些破烂不堪的四合院,未来会变成上亿的资产?一些破旧的老城区,就是点石成金的稀缺资源。

拥有稀缺性的社区往往是并不被人看好的,这其实是投资人的重大利好。都看好了,就没有我们什么事了。赚钱就要在别人没看明白的时候,快速下手,才会抢占先机。判断社区的稀缺性,不仅仅是别人都不看好,社区的特殊性和临近热点地区是判断稀缺性的关键因素。稀缺的社区很多时候就在红得发紫的社区附近。看看希腊城附近的社区是什么吧。其西面就是玫瑰谷,市中心近在咫尺,那里的物业价格自不必说。仅仅一桥之隔,物业的价格一落千丈,这难道是正常的吗?

我们都知道地产投资的多普勒效应,也就是地产增值的涟漪效应。高价值的社区会带动周围社区的价格一起攀升。这不是百分之百准确的,Jane/Finch周围的社区无论周围的房产价格增值如何,由于其社区的安全性太差,也很难带动那里的价格大幅攀升。

房产投资的核心竞争力的其二条是什么呢?请听下回分解。

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