地产投资的思维方式(二)


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(紧接上文)
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既然赌博都有一定的规律可循,那么地产投资就一定有特定的法则需要遵守,这样才能让投资人稳赚不赔。现在疫情如此严重,很多人看不到希望,就如同在二次世界大战中期,人们看不到世界的希望一样。但是,我们依然走出来了。

让我们看巴菲特主要押注在哪些公司?是苹果、银行和可口可乐,这几个产业相对航空业来说黑天鹅的概率要小很多,或者说,即便遭遇黑天鹅,他们自我修复的能力更强。那么,房地产呢?

我觉得你可以不喝可口可乐,可以把钱压在床底下,也可以不用电脑,但是你无法住在山洞里生活,你只要是一个正常的人,你就必定居住在人类社会里,这个群体有一个特性,就是要居住在房子里。这是数千年都无法被改变的事实。可以这样说,即使可口可乐消亡了,房地产依然如日中天,光芒四射。

 

 

那么地产投资还需要看什么呢?我觉得这第二条就是收入:

 

 

为何有些社区一旦到了关键时刻,就容易掉链子?为何有些社区,到了整个地产面临下滑的时刻,却依然在不断上涨?为何有些社区,其实没几个人看好它,但是在地产调整的时刻,竟然寂静无声地在上涨?这一切的答案都一个简单的词汇作怪:社区收入

 

 

 

《淮南子·说山训》云:见一落叶而知岁之将暮,睹瓶中之冰而知天下之寒。这个落叶和瓶子里的冰块说的就是以小见大的旁证。

多伦多有些社区的收入并不高,甚至没有达到多伦多的平均收入水平,但是在2017年里,这些社区的房价高的让人咂舌,不过420之后,价格的下坠速度同样让人目瞪口呆。这其中的原因并不仅仅是社区收入的低下所造成的,可是社区的收入却是其价格跌落神坛的直接原因。

你会幻想一个国家的民众收入非常一般,可是其国力却有增无减吗?这是不太可能发生事情。同样,一个社区是否具有发展潜力,是否在地产调整期稳如泰山,这都同其居民收入息息相关。

为何最近一段时间,有些一千多万的豪宅可以在十天之内卖出。看看其社区收入就基本上可以看懂一部分原因了。抛开疫情的影响不说,这些社区的居民家庭年收入是260万加币以上。没问题了吧?只有这样的收入才可以买得起这样贵的房产。

同样,为何我们一直推荐的一些投资洼地从去年就开始发力,直到今日还是逢房必抢,见屋必夺?而且,这些洼地经历了2017年“血与火的洗礼”,不但不降价,反而在420之后一路稳中有升,出租状态在疫情期间出类拔萃,租客的收入高的吓人,信用评分高出了天际,尽管如此还是一房难求,不少高质量的租客只能望屋兴叹,无可奈何。

毕竟你的收入高,信用好,还有比你更好的,天外有天,我们从这次疫情真正看明白了,哪个社区真的有钱,谁的财务状况虚高,谁的经济问题严重。

 

 

让我摘抄一段地产投资警句:“大众的选择往往是错误的。大众心理影响着所有人的投资决策,它为人们带来的往往是损失。在一个周期中房价到达顶峰之前,投资人的心理状态往往是最为乐观的,而这样的时刻却应该是他们最需要保持高度谨慎的时候;而在一个周期中房价触底之前,媒体哀鸿片野,投资人也经常性地表现得最为悲观,而这往往才是房地产行业负面因素最少的时刻。”

这段话值得我们深思,它看透了世俗的本质。大众心理竟然影响着投资?要知道,老练的投资人一直在利用大众的投资心理,玩弄大众于股掌之中。真正的投资人会非常冷静,他们在投资的时候,从来都不带个人色彩,没有情绪化的偏执,没有被市场推动的动因,他们只看一点:事实是什么?而我今天通篇在讲的就是事实的一部分

还是用韩信背水列阵来举例子。韩信可是知道了赵王没有听从广武君的计谋,所以才敢背水列阵。我相信如果赵王听从了计谋,韩信只有逃之夭夭一条路了,对面的敌军是数倍于韩信军队的。让韩信成功的不仅仅是置之死地而后生的兵法,非常重要的是,他知道对手的底细。

社区收入状态,就是地产投资人必须搞清楚的“地产情报”。

当你把社区的收入状态同这些年地产涨落的图表相互比较的时候,我相信大家会看明许多原本没有被看明的东西。经济基础决定上层建筑,没有钞票的支撑,很多社区一定会在历史的某一个时间点上掉链子。正相反的是,有些默默无闻的社区反而会在疫情之中崛起,这同样是居民收入所赐。

可能有些朋友并不知道,很多租客比投资人更加了解社区收入。今年我帮客户租出去了一套$12,000/月的物业,6天就租出去了。这样的租客是不会居住在家庭收入10万这样的社区的。同样,家庭收入超过15万的租客也不会居住在社区平均收入8万的社区。

所谓物以类聚,人以群分。我们人类社会是有阶级划分的,请不要忘了这一点。不要被社会上某个时刻“祥和的气氛”所迷惑,富豪除非在做社会调查,否则凭什么让他们居住在罪案频发的社区?

 

 

社区收入不仅仅关系着你的投资前途,也直接联系着你的租客质量。就算你不懂,其实租客都懂,而且比你懂得更深刻,因为他们居住在那里,你就是一个过客,买完了房子就放到市场上出租。最要命的是,你以为买到了一个看似前途无量的社区,其实这个社区的“钱途”非但没有无量,而且早就已经“星光黯淡”,随时准备被调整价格了。只不过你本人根本就被蒙在鼓里。

 

 

社区收入不是固定的,需要用动态进行时来看待它。有些投资洼地,现在社区收入一般,可是如果你看明白了社区收入以外的因素,那里的居民收入也会按照你的指挥棒,在未来的时间段内上升到一个高层次的段位。

未完待续……

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