地产投资的思维方式(三)


.

 

(紧接上文)

一个社区的收入很大程度上决定着社区未来的地产走向,但是凡事都有变化,如果仅仅按图索骥,查找高收入的社区,你可能会大失所望。因为这些社区的价格已经让你高不可攀,并不符合我们这些小投资者的承受能力。

在众多的寻找价值洼地的过程中,你还需要搜寻哪些条件,或者摒弃哪些思维方式呢?我们说传统的就是经典的,这句话放在鉴赏古玩上可以放之四海而皆准,但是在地产投资上就未必了。

每个民族都有其传统的观念,一旦把这种传统带入一个多民族融合的社会,除非你的文化占强势地位,否则你就需要借鉴本地的强势文化,看他们是如何投资地产,如何思考的。

我们华裔非常注重教育,犹太人也一样,不过犹太人更加善于融入西方社会的原因就是,他们用西方人的思维方式思考投资问题。这就引申出另外一个非常重要的问题:

 

 

 

多伦多优秀学校附近的房产价格都不便宜,甚至是天价。可是,本地人和外来的投资客并没有止步于此,他们开发出了一大批学校一般,可是房产诱人的绝佳投资社区。

举个例子来讲,我十多年前一直强调的东约克社区。那里的学校非常一般,甚至是排名靠后的。但是,就是这样的社区,去年一处叫价235万的物业竟然被买家加价将近120万抢走。再看看这处卖出350万左右的豪宅,土地只有37X110尺,房子的芳龄是106年,无论如何装修你都无法改变这处房产老态龙钟的时代感。那又怎么样,照样被快速拿走。

我们曾经感叹于华裔留学生加价几十万抢offer的盛况。有意思的是,这样加价120万的例子却没有上报纸头条。这处被疯抢的房产附近的学校,高中排名100名之外,小学排名350名开外,十几年前这里的房价便宜到无法令人置信。当然,这是从现在往后看是非常便宜。当时,我见人就讲东约克是投资宝地,结果是除了我信了,相信的人并不多。

其实不少人就一直在讲,这样烂的学区房子怎么会升值呢?答案是:这些买300万房产的业主子女在私校上学。他们要的是这个地理位置,以及比市中心便宜得多的房产。掌握了这些人购买心理的投资人是赚得最多的一批人。

 

 

我大概在9年前,见过一个从埃及来的移民。他正在一个施工工地上监工。我同他聊了一会儿,突然发现这个包工头竟然是埃及水稻专家。震惊之余,我问他怎么会想起在这里盖房子,是什么让他变成了一个地产开发商的。

这位水稻专家的回答也很幽默:Michael,加拿大有水稻吗?我这个人一落地就失业了。幸运的是我发现了房地产投资这块业务。我个人也很喜欢房子,所以就开始了地产之旅。

我问他怎么会来到东约克这个社区?他笑了,说道:你是怎么来的?这不是显而易见的吗?如此便宜的房价,距离市中心近在咫尺,老年人正在搬离,中产阶级蜂拥而至,还需要别的什么更有说服力的原因吗?我说这里的学区太差了。他的回答是,什么都在变化,不要一味地用祖籍文化揣测本地投资意向。

由于过分看中学区排名而忽视了价值洼地的例子非常多。大概在6年前,Victoria Park/Eglinton 位于北约克的这块区域出现了一个价值真空。这里的学区很一般,但是由于除了学区之外的众多因素,让这里房价快速上涨。现在,有些房价已经高得让人惊叹。

有些朋友因为学区的原因错过了价值洼地的投资机会,而有一些人因为别人的错误而大赚了一笔。没有意识到学区并不是价值投资的必要条件的朋友,在投资思维上缺失了什么呢?

我一直在讲一个观念,就是要购买稀缺资源的房产。这并不是在说别人看不见,或者极少出现的房产才是稀缺房产。跟随主流意识购买的物业同样是稀缺资源

那么什么是主流意识。任何社会都有其主流意识。其核心应当是消费意识,精神意识,发展意识和价值观意识。多伦多在房产上最具代表性的主流意识,你可以毫不费力地在多伦多的市中心找到。

这里的物业100年的房龄,可以算是“新的”,地下室矮得直不起腰才算是货真价实的老宅。可是这里同样有楼高10尺,宽敞舒适的老宅,她们的“芳龄”可以达到100年以上。你不得不佩服西方人在100年前,超前的主流意识。主流意识并不忽视学区的排名,但是他们也不拘泥于排名的先后。这些本地投资人非常现实,是一批超现实的投资人群。

 

 

地产是集人文,社区,市政,开发方向,人群心理等等非常复杂的因素组成的。而很多人只看到了其中几个要素。一切为了孩子,是争抢学区房产的主要动力。但是,投资思路不能按照国内的方式,学区房产固然是好,但是请注意紧靠好学区的社区,这些有可能是未来的金凤凰。

学区不是一成不变的,今天的成绩无法代表未来的表现。投资地产也是一样的,凡事都是在变化之中,就看你是否能够驾驭这种变化了。

主流意识的表现也集中在购买人群的关注方向上。北美很多行业都有统计。我曾经亲耳听到过这样一个真实的笑话,在一场牙科专家讲座上,牙科专家问在座的牙科大夫,你们知道为何在太平洋一个岛国上没有一个牙医,可是那里的居民却没有牙病,你们知道为什么吗?在坐的医生们面面相觑,不置可否。专家说道,就是因为没有牙医,所以才没有人去破坏天然的健康牙齿,这些居民才没有牙病。

专业并不是都带来有益的思维方式的。有些经过包装的专业理念,听起来非常悦耳,非常动听,可是理念不是音乐,再动听的曲子也变不成房产。那些仿佛非常没有旋律的“音乐”在地产里反而是最正确的“音符”,因为那是真实的地产市场的反应。所以,最真实的反而可能是最不悦耳的,可是它能让你赚到利润

未完待续……

您想让您的物业卖出高价吗?您想买到适合自己的物业吗?欢迎联系Michael Wang。微信号:MichaelWangRealtor,电话Michael Wang(416 )893 -2060

 

.

阅读:

 电话:(416) 893-2060 Michael Wang
(416)843-3528 Susie Huang

 Email: michaelwangprofessional@yahoo.ca


还没有评论

写评论

登录 sign in 参与讨论.

用昵称立刻参与讨论