在恐惧中投资地产(二)


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让我们接着推算一下,如果你首付20%,或者干脆一分钱都不付,零首付的情况下,哪种投资更划算。这就引申出了另外一条,看似恐怖,其实是利润最大化的投资原则:
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还是上面那个例子,100万美金的房产,20年之后卖出150万。假设你买进100万的物业,仅仅用了20%的首付,那么结果就大不一样了。

20万的首付,20年之后拿回50万,除去增值税,12.5万,你拿回了37.5万。你的20万经过20年之后应该变成30万的购买力,你得到了37.5万,你跑赢了通胀,还有富余,赚了7.5万。这里我们暂时不去计算所有的交易成本,以及20年租金支付的本金数额。

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假设你没有花自己的钱买进物业,银行帮你支付了所有款项,你的回报率是多少?

假设你每个月支付1000美金填补亏空(因为都是借款,不可能打平所有开支),那么20年之后,你支付了24万,其实就是你把20%左右的首付拉开了分20年付清。但是,别忘了,这24万由于是亏损,你还可以抵税,每个人的税率不同,这里很难计算。假设你的边际税率是40%,那么24万里面你实际支出14.4万。

14.4万变成了37.5万。14.4万20年之后的购买力是21.6万(我们假设这14.4万,20年前买家一直留作储备金支付这20年的费用)。可见,自己的20万首付实际盈余7.5万;一分钱不付的投资,实际盈余15.9万。

所以说越是借钱你赚的会越多,而且,即使你有钱也要去借钱,把现金用作抵抗外界恶劣环境的储备基金。

那么如果100万卖出了250万,你同样一分钱不付,20年后,你的税后收入是112.5万(我们同样先不去计算20年里贷款本金的收益),用20年后实际购买力的21.6万博112.5万的利润,可见投资人赚到了真正意义上的利润。

这个是5.21倍的回报,年均26%。而用自己的20万做首付,年回报是19%。不要小看这7%的差别,这是每年7%的差别,20年是1.4倍的巨大差异。

关键是,你在剥削银行,事实上,银行在替你买房子,你只是一个看管者,最后的利润你拿的最多,而银行还非常愿意(只要你够资格)。

那么上期文章的例子,20年卖到了300万呢?首付是零的投资年回报率是35%,而自己出20万首付的年回报率是25%。看出来了吗,自己出现金购买100万的物业,20年之后卖出300万,年回报率是5%,所以说投资地产,谁越能借钱谁越赚钱。

这就是为什么富人一直在借钱投资的原因, 也是富人越来越富的根本性原因。如果我再把这20年里租金支付的贷款本金计算一下,这样的回报率会更可观,要知道贷款本金收益是不用上税的。

有些朋友一定会问,如何才能做到“零首付”?这是一个比较大的话题,需要一些时间来解释。简单来讲,2017年4月之前,这样操作是比较容易的。现在的贷款情势下不太容易实现。

但是,投资人需要武装自己的头脑,一旦政策有变,可以立刻实现“让银行替自己投资的理想”。说句实话,2017年之前,即使条件成熟,也很少有人敢于“零首付”买房。恐惧是其中一大主因。

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写到这里,地产投资是不是开始有些情趣了?恐惧感开始不那么凝重了?很多赚到丰厚利润的地产投资人都懂得这套算法。问题来了,为何没有太多人去做?因为地产投资考的不是一个人的智力,而是他们的“直觉”

特朗普是一个成功的地产投资商,但是他不是一个好的政治家,甚至算不上政治人物。他一直在靠直觉判断政治问题,这不是他的错,因为地产需要他这样做,而在政治上不一定管用,到了抵抗疫情需要科学的时候,他的问题就更加暴露了。直觉替代不了科学!

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节俭是指对劳动成果和物质财富的珍惜和爱护。法国大文豪大仲马说:“节约是穷人的财富,富人的智慧。”可以说,节约本身就是一个大财源。

当取代好友比尔·盖茨成为新一轮的全球首富时,有媒体朋友打电话向巴菲特表示祝贺,巴菲特却幽默地表示:“如果你想知道我为什么能超过比尔·盖茨,我可以告诉你,是因为我花得少,这是对我节俭的一种奖赏。”

对于巴菲特的自谦,盖茨也幽默地表示认可:“我很高兴将首富的位置让给沃伦。上周末我们一起打高尔夫球时,他为了省钱居然不买高尔夫手套,而是用邦迪创可贴。虽然打起球来不好使,但他省了数美元。我想这是他当选首富的主要原因。周末我们再次一起打高尔夫时,我必须连邦迪创可贴也不用,一定要胜过他。”

华人都有节俭的习惯。我这里说的可不是省钱式的节俭。我想说的是,在投资的整个过程中,你会遇到各种各样的问题,有些甚至是无法逾越的沟壑,唯一可以应对的办法就是找对专业的人士。

但是,专业的人员基本上不会便宜,大众以为的昂贵,其实在专家那里,你会节省到一大笔钱。这笔钱有一个名字叫:时间成本

我相信不少人都有这样的经历,找到了一个半吊子的专业人员,问题却被搞得越来越大,等到最终找专业人员的时候,费用已经比最初价格贵了很多了。你可以把多出的冤枉钱叫做交学费,可是我觉得如果你一开始就不贪心,让专业的人去做专业的事,所谓学费跟你一毛关系都没有。

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对于专业人员报价的恐惧其实是不必要的,关键是要找到真正懂行的专家,不是冒牌货。

我曾经有一个陈旧的污水系统需要填埋,同时把地下室新的污水管道同城市的管道联通。这需要把前院的草坪深挖5米下去。这个工程一旦请错了人,费用将会是2倍的价格。

我请来了3批老外报价,第一个直接pass 了;第二个和第三个价格差的不多,如何区分谁更专业呢?我问了其中一个师傅有关原有污水管道的走向问题。他回答的模凌两可。另外一家态度坚决,不但告诉我如何做,还说明原因。

这两家报价差了2000加币,我还是用了最贵的。果不其然,施工非常顺利,原有管道的处理也很合理,市政府验收的时候,告诉我选对了工程队。如果按照另外一家的设计,市府不会验收合格的,后续的补救措施更加费钱,而且有隐患。

节俭指的是用专业的人员,实际上会节省更多的时间,节省更多的金钱,带来更少的烦恼。如果在投资上不明白专业的意义,那么等到你遇到并不专业的人士的时候,你就会对于专业有着深刻的理解。

未完待续………..

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