初闻不知曲中意,再闻已是曲终人(四)


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紧接上文,对于投资理念的认同在不少投资人心里并没有引起足够的重视,甚至干脆没有。有些朋友尝试着把一些市场上自动漂移过来的信息,经过宣传加工过的利好消息,作为投资的出发点。有些时候信息是真实的,有些时候,信息在经过了一段时间后被证明是无法实现的乌托邦。
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多伦多湖滨的谷歌智慧城,从一开始就被热捧。如果从一般的推理来看,这个项目好得脱离了多伦多的实际情况。我记得去年在办地产投资讲座的时候,我质疑这个项目的实际实施能力。大部分听众并不认同,原因是项目已经签字了。
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在这里我要再次强调一下,所有的商业合同是被能够执行的人遵守的。对于个体地产投资人来讲,这一条并不适用。因为,你一旦签字了,物业属于你的名下,讲什么都晚了。所以,地产投资的理念直接决定着投资的结果。
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为了避免失败,投资人需要做一件事,这就是本期的主题:

有人这样评价人的一生:“人生的几件大事儿:生活上找对人,事业上跟对人,投资上看对人。对一个,保底。错一个,遗憾。全对,阳光灿烂。全错,生不如死。”

还有人这样说过,我认为很精辟:“价值投资是严密系统的方法论,不是优美空洞的心灵鸡汤;长期持有是复利的理性选择,不是骗子的避风港;投资境界是长久学习践行的自然结果,不是神奇玄妙的宗教修行。别把本来复杂的弄得太简单,也别把本来简单的搞得太复杂,这既是一个人投资悟性的体现,也是投资这行终身的自我修养。”

投资是一种修行,这不是在“忽悠”,这是一种领悟。在投资的道路上,你会遇到数不清的问题,道不明的纠结。如果你走的道路是通向财富自由的,那么所有这一切都是值得的;如果你痛彻心扉,换来的却是一个死胡同,那么还不如没有开始,或者从新开始。

希望地产投资是买了房产之后:“问题基本没有,涨幅年年都有,天天兴奋不已,钞票数到手软。”这样的预期,我基本上没见到过,我祝福这样好运的投资人。不过我看到的真实故事是这样的:“问题随时都有,涨幅起伏波动,年年都有故事,卖出钞票一把。”

财富自由要拿辛苦和付出交换,这是等值的交换,市场并没有亏待任何人。即使你亏了,市场依然是公平的。投资人的亏损换来了少数人赚钱的基础。为了避免亏损,投资人在投资开始之前就要想明白,自己的这条投资之路应该如何走下去。

我们经常遇到一些非常精明的人,他们能够把细小的事情分析的头头是道,但是到了地产投资上,他们的分析总是那么理想化,那么不脚踏实地。他们可以为了一杯咖啡算得清清楚楚,但是一个几十万,上百万的投资,他们可以大笔一挥,不假思索。

如何避免误判,如何避免等来的只是时间的流失,却没有等来该等到的结果?“精准地预判地产的趋势”是问题的关键中的关键。这种趋势,准确地说应该是“某个地区的趋势”。整体地产的趋势是无法判断的,谁敢说看透未来十年的趋势,基本上你就不用看他是怎么说的了,那都是瞎猜。可是,某个地区的趋势你还是可以预判的。为什么这样说呢?

让我们看一下这次疫情当中,哪种生意不但不下跌,反而数钱数到手软。餐饮,酒店,出租车,实体店铺等等基本上都歇菜了。可是网络游戏,视频会议软件却火得映红了半边天。我们无法预测疫情对于整体经济拖累的具体数字,但是,这些足不出户的消费和生意软件占据市场的份额,我们还是可以遇见得到的。

 

 

那么什么是未来大多地区地产市场可预见的趋势?我认为这次疫情之后,人们的生活方式和工作方式一定会有巨大的变化,居家办公,网上联络会成为主流。人群就不需要集中在办公地点上班了。

那么,多伦多市周边开车10-30分钟车程的小城,将会是下一个购房热点。首先,房价便宜,交通便利,人口密度不高,避免了人群拥挤造成的病毒传播效应。还有就是小城的人文素质比大城市要高。人们之间的关系比较融洽,不会像多伦多那样动不动就是枪案,抢劫案。不仅如此,我们还要看这些小城市的发展潜力,城市规划,市政的领导班子的发展决心等等。

并不是说,任何一个城市都值得投资,也不是说一个值得投资的城市,每一处物业也都值得拥有。这就需要学会挑选,一般来讲,100套上市的物业,值得投资的,一般情况下,应该不会超过10套,甚至更少。

认同了一个城市,掌握了投资方法,那么其实最困难的才刚刚开始:你如何坚持下去,守住值得投资的物业?这就需要自律,耐心和人际交往能力。

我给大家摘抄一个专业故事:这是一个关于抢银行的故事,很有意思。早期抢银行没有什么技术含量,一般在天黑以后进行,趁着夜色用炸药或者硝化甘油炸开金库(有可能把钱烧毁),拿钱走人。从1920年左右开始,美国的银行业发生了技术进步,普遍安装了报警系统和水泥加固的防炸金库。一时之间劫匪也没什么办法,但很快抢银行的技术就升级了。

新的劫匪改在白天抢银行,劫匪们钟表般的专业精神连警察都佩服。这个技术进步归功于绰号“男爵”的Baron Lamm。Lamm是德国人,曾在普鲁士陆军服役,被开除后移民美国。1917年在犹他监狱内服刑期间,他想出了一套抢银行的新思维:实用军事原则。他认为抢银行不是枪和胆量的问题,而是技术问题。他发明的这套系统后来被称之为“Baron Lamm Technique”:

1、提前几周的准备;

2、首创“casing”:去银行踩点,画图,甚至假装记者去了解银行内部运作;

3、给每个人分工:谁放哨,谁在大厅,谁干金库,谁开车;

4、事先用仓库演习;

5、严格执行时间,规定的时间一到,不管拿没拿到钱都必须离开;

6、侦查确定不同天气情况下的逃跑路线,并计算时间;

7、在车的仪表盘上粘贴精确到十分之一英里的地图。

Lamm 把抢银行变成了艺术。从1919年到1930年,Lamm集团在全国范围内抢了上百万美元。其中1922年在Denver的联邦造币厂90秒钟内抢走20万美元一役,可能以单位时间抢钱最多而载入史册。这是一套极其成功的犯罪系统,一直到今天还活跃在抢银行的第一线。关于Baron Lamm Technique,经常见到的赞叹是其完善的准备工作对成功的必要性。比如下面的一段评论: 

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看明白了吗?连抢银行都需要专业技能,维护租客,管理租客,让租客替你守着出租物业直到你暴富卖出的那一刻,这就更需要技巧和能力了。

这是时间的积累,这是经验的积累,这是能够应付各种问题的镇定自若的心态,这是一切都可以谈,唯独”坚持“两个字不可以更改的决心。你如果没有这样的坚持,也没有这样的能力,没关系,找一个有这样决心,替你完成”看守内阁大臣“职责的专业人士,你只是负责出钱消灾,“大臣”替你操持左右,也就是左右逢源。

 

 

想在地产投资上赚钱,不需要用深邃的目光洞穿世事,也不需要事事躬亲。作为投资人的你,其实是掌舵的,你的方向错了,船上的水手个个都是世界一流的,你们也到不了香格里拉,你们只能去太平洋上的一座孤岛等待救援。

所以,准确预判一种趋势,做精一个地区,坚信长期持有,你就会在生命的某一个时刻,数钱都数烦了,自己都不知道到底有多少资产。

读者以为我在说笑话吗?我有不少投资客,他们跟我谈论他们的资产的时候,有些人还没有我清楚呢。我替他们管理,问题都在我这里截留了,他们不少人就没操过心。如果你以为管理大臣只是收一收支票,跟租客握握手吗?

让我用《纸牌屋》里的一句话结束本期文章。“为何我能够每次都在地区选举里战胜你?你以为这仅仅是说一句你好,互相之间握握手就可以办到的吗?”

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