初闻不知曲中意,再闻已是曲终人 (五)


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紧接上文,为何有些人一投资就出错, 而且犯的错还很低级呢?这就涉及到投资的方法论问题。
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地产投资人就是老总,不管你愿不愿意,你投资开始了,你就是“鸭子上架,逼出来的老板。”无论你有多么高明的参谋,多么勤劳的助手,你不去当曹操,也不去当刘备,只愿意当吕布,那就要出大问题了。 
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不少人没有算过时间效应这笔大帐。地产投资的黄金原则是杠杆原理,而时间则是这个原理的催化剂

很多人急急忙忙购进物业,急急忙忙卖出物业,赚了一些钱,可是他们的投资产出同时间相比不值一提。其实长线投资才是地产投资中点石成金的不变法则。那么问题来了,我们能够等45年再变现吗?当然不能!如果你现在45-50岁,让你等待10-15年,也就是你退休的时候卖出物业,我相信大多数人可以等待。

大多地区不变的原则是,每十年地产价格翻倍。也就是说,你的物业到了你退休年龄的时候翻倍了,这里还没有计算10年之中,租客帮你支付的的本金。

怀疑十年翻倍理论的朋友可以去菜市场走一圈,看看现在的蔬菜价格,再查一查公元2000年的蔬菜价格,上涨幅度10倍都不止。

现在普通打工族的每小时最低工资已经是15块了。这意味着什么呢?公元2000年,大多地区麦当劳分店的副经理头衔的职位,每小时薪水就是15刀。也就是说,现在安省,每个员工的薪水已经是17年前麦当劳副店长的工资了。有意思的是,每个人都起码是副经理级别的薪水,说明这个薪水现在是多么地不值钱。

可是还是有人怀疑房产从长线来看会下跌,那么通货膨胀是吃素的吗?加拿大多伦多的人口涌入,薪水的增加,工作机会的增幅,会极大刺激未来地产市场的上涨。看看公寓的价格都上升了,等于把独立屋下跌的空间堵死了,我们还要怀疑未来的地产走向吗?

 

 

让我们从长线投资来看问题,那么地产投资就会变得简单易行。你不需要频繁的买卖,你只需要守住几套物业就可以安度晚年。

在加拿大,45-50岁的人面临职业的高风险时间段。所谓处于上有老,下有小,公司老板紧盯逼人的状态。从体力上,时间上,你都不是新生代的对手。从薪水上,你占据着公司高薪的位置。所谓高处不胜寒,放眼望去,你是一个典型的“孤家寡人”。

我曾经长时间在西人公司做销售主管,那里的“阶级斗争”也是非常残酷的。我那个老板看着我拿的薪水高,总是想方设法要把我换掉,可是找来的人不是懒得要命,就是偷奸耍滑,不过这个世界上不缺能人,找到比我能力高的,只是时间问题。我早就认识到了这一点,所以我自己走人了,开始自己给自己打工。

如果从事短线地产投资,工薪族就会面临,政策风险,利率风险,公司人事风险,频繁交易税务风险,市场波动风险等等不利因素。

而长线投资看着慢,其实是最省力的,也是最快的致富捷径。只要你还有租客,你就什么都不用怕。租客是你的财富,也是你支付贷款,税务的无声的代理人。无论市场涨跌,只要有租客,你就有了一个无偿为你打工的家族,而且心甘情愿。世界上还有比这样的剥削还来的更加人性化吗?成功的房东已经把剥削变成了一门艺术。

试想,你有五套投资物业(我很多客户有五套以上的房产),就会有五个家族为你打工。投资人等同开了五家公司,做了五家公司的老板。你的租客,就是你的员工,而你不必支付一分薪水给他们。

反过来,租客却每个月给你租金,等同每个月给你发薪水。世界上只有地产出租生意才会有这样本末倒置的雇佣关系。这也就是为什么地产是暴利行业的原因。没有看明白这层雇佣关系的投资人,就没有极好地利用这样合法的剥削手段,达到快速积累财富的目的。

你听过哪家公司不发薪水,而员工还高高兴兴给老板白干一年的吗?说的再直白一点,没有剥削就没有利润。你不被人剥削,就不会有工作。你不去合法地剥削,你就不会有财富。没有人会白白送给你几百万当退休金。

都说万恶的资本主义,可是每个人赚到钱的时候,都会感激这个制度。这个制度为不甘落后的人提供了机会,也为不明白投资原理的人提供了陷阱。

 

 

我以前一再强调了时间的观念。中途半途而废,坚守不到丰收的时刻,或者投资搞错了方向,你的投资回报都会大打折扣。

无需我的提醒,现在有些投资人已经清醒地意识到,自己的一部分地产投资并不能够算作投资。当时为何会购买这些不能够算作投资的地产,其原因是多种因素的。但是,其中看中短期效益,为短期利益所迷惑是不少人投资失败的重要原因之一。

这个世界上最能够迷惑人的就是短期利益。为何有些人痴迷赌博?因为潜意识里,他们认为这是可以在最短的时间里,挣到最大利益的方法。美国总统大选之所以换汤不换药,就是因为每个总统候选人给选民开出的“竞选支票”都是短期的。而选民们会为了这些短期的,根本不知道是否兑现的支票而狂欢。

盲目性和急功近利都会让地产投资的性质变得极端功力主义。事实上,地产投资是世界上公认的比较稳定的投资工具。如果这样的投资工具都被你玩坏了,就应当认真听取投资专家的意见,看看问题到底出在哪里。

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