讲一个房产继承的故事


会议室坐了个愁眉苦脸的大姑娘,一进门我就发觉气氛不对,发生了什么事儿?

姑娘的父亲年初过世, 留下遗嘱将几套房子留给女儿。除了父亲的 “自住房” ,还另有4处投资房,都是老早年买的,头几年就付清了。过世时父亲的自住房市价200万,4个投资房购置较早,当年只有三四十万,过世时每套市价按75万算,平均每套增值了35万,4套就是140万,增值的一半计入父亲的税表 - final return。也就是说,忽略其他收入,光这4套投资房父亲就要交33万的税。

谁能一下子拿出33万呢?

按照安省的继承程序,姑娘必须完成4项任务,才能拿到遗产:一不欠税、二不欠债、三没纠纷、四已缴费,

第一,不欠税

姑娘必须先替父亲申报人生的最后一份税表,交给CRA 33万 - 才能申请到 CRA Clearance Certificate,证明不欠税;

第二,不欠债

不欠债可以简单理解,就是没有冒出一个债主,声称逝者欠了他一笔钱,现在人家想从estate中拿走这笔;

第三,没纠纷

没纠纷就更简单了,意思是没有人质疑这份遗嘱。如果此时出现一个婚外子女要求分割遗产,这就是有纠纷,必须先解决这场纠纷才能进行遗产分配;

第四,已缴费

支付安省的遗产认证费,这个旧称 probate fee 现在叫 estate administration tax 。关于遗产认证,请参考姊妹篇 孩子继承遗产,该交多少税?

一路算下来,income tax 得交 $33万,estate administration tax 交 $74,250.

以我大中华的观念,貌似父母必须为孩子留下点儿什么才好,房子、存款、金银珠宝,父母多留一点儿,孩子日后就能过得好一点儿。给孩子留下几处房产固然是好事,但别忘了房子是“不动产”,没有流动性,不能当钱使,而各种税费是要用现钱来支付的。没有足够的现金支付税费,孩子就无法完成继承手续;无法继承,房子只能暂被法庭冻结;不能变卖遗产,孩子就更拿不到现钱,从此陷入一个死循环。想必做父母的在世时都没想到这些吧?所以,如今为人父母特别不容易,一辈子打拼留下点儿家产,还得做好 “遗产规划”,一定要留下足够的 、可供孩子自由支配的 "liquid asset", 说白了就是现钱。

因此,和孩子联名持有是策略之一。联名持有 (joint  ownership with right of survivorship) 的资产不需法庭认证。所以有人认为可以把银行账户、房子和孩子joint 联名,一方过世,另一方自动继承,这就避开了走法庭认证这一程序,也省下了遗产认证费。但是,一旦 joint, 父母就失去了对资产的全盘掌控。要是没能及时撒手西去,你以后想卖这套房,还得请求孩子同意,他不签字你就卖不成。留在银行 joint account 里的钱,孩子可以随时支取,赶上个不争气的孩子,一不留神一辈子的养老钱就没了。

只留现金在银行,不和孩子联名,这样行不行?也不行。现金存款也属于遗产认证类资产,同样要法庭认证后才能继承,不交完上面说的税费,孩子无法直接动用,这又是个死循环。怎么办?

所有的遗产规划里面都离不开一份人寿保险,特别有钱的家族一定离不开信托(Trust)。 一谈到保险和信托,大半时间都在谈税务。所以你会发现,不少会计师干着干着就跑去卖保险了,而做的成功的保险经纪人都是税务知识深厚。这两个行业有很多相通之处。而做到Trust这一层,团队里面必须有信托律师、遗嘱律师、税务/会计师、保险经纪人、评估师这类专业人士。

想了解 Trust, 请参考姊妹篇:信托的好处那么多,为什么你不建一个?

人寿保险的最大的优点就是赔偿金完全免税、不属于遗产、免遗产认证费,不受债权人追讨,直接发到受益人手中、可自由支配。所以,上面这位父亲若留下一份保单,哪怕只有四五十万的保额,税费问题就迎刃而解了。

后话

女儿到土地交易部门、银行等机构去办理遗产的过户手续。每个机构都会要求看遗嘱、死亡证明和遗产解冻信(probate letter)。这封信由安省法庭出,基本内容包括:一不欠税、二不欠债、三没纠纷、四已缴费。

  1. 给CRA交33万, 拿到clearance certificate -  不欠税;
  2. 没有冒出债主 - 不欠债;
  3. 没有私生子和养在外室的老婆争夺遗产 - 没纠纷;
  4. 安省认证费7万全额付清 - 已缴费。

完成了上面的这些,姑娘顺利继承了父亲留下的一套自住和4套投资房。

林则徐说,子孙若如我,留钱做什么?子孙不如我,留钱做什么?言下之意,不留财产给孩子。你怎么看?

我妈是个睿智的女人:子孙如你,你不该给他第一桶金,让他发展得更快吗?子孙不如你,你不该多留点儿钱,保证他的基本生活吗?

那些还没做遗产规划的小企业家,都是咋想的?

遗产规划的三个常用策略

立遗嘱的那点儿事


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。办公电话 905-940-1999;邮件 admin@jktax.ca; 工作微信 jkre-danny  

 


长按以下二维码加JKtax订阅号
我们定期有原创财税文章推送

阅读:

还没有评论

写评论

登录 sign in 参与讨论.

用昵称立刻参与讨论