摘梨的地产经纪,返佣,和T4A


错了。

你的经纪不该给你返佣。

首先,在法规和硬性规定上,无论是联邦一级的 The Competition ActR.S.C., 1985, c. C-34,还是省一级的REBBA 2002, Code of Ethics,都在返佣问题上非常严苛。

返佣这事如果大家都习惯了,也只能说是中国人的坏习惯。去地产brokerage讲税务的时候,在华人为主的经纪公司,我们可以对经纪们说几句给客户返佣了怎么报税;但在以本地人为主的brokerage,这个话题我们是根本不能提的,提了听众会觉得很奇怪:我自己的劳动所得,干嘛要分给客户一份?!

是啊,一个好的买/卖房经纪,能帮你省的或赚的钱,和只有他才能带给你的附加服务的价值,远远高于返佣,所以如果只盯返佣,那不是因小失大么。

引用一位很成功的经纪的话:如果一个人自己的利益都不能保证,怎么能为客户争取利益呢。

但,如果返佣确实发生了,作为经纪和客户的双方,如何报税?

作为经纪方,原则是返佣可以作为business expense,直接从收入中抵扣掉,挖深可以参考马会计的这篇地产经纪返佣如何报税

作为客户方,返佣不是你的劳动所得,也不是你的资本所得(capital gain),所以返佣直接计入买房成本。这个买房成本数字上的改变,也只有买的是投资房、在日后计算出租房capital gain的时候才有税务影响。所以你的经纪不能给你开T4A,但如果你的经纪非要给你开T4A,你可以:

  • 打印Income Tax Act,第六版共1,512页
  • 一页一页扔他脸上

我们有个企业客户的大股东是投资移民,刚登陆就买了豪宅,被返佣4万块钱,经纪用brokerage的名义给他开了T4A,所以他需要为此交9千块钱的税。他请我帮他解决这件事。

我的做法是先联系经纪本人,客气跟她说:按照税法你不应该给客户开T4A,所以请你去CRA那里cancel一下,结果这位经纪不理我。我就去找她的brokerage公司,我是用写信的正规方式联系的,然后她经纪公司也不理我。最后我只好去RECO以客户会计师事务所的身份参上一本,RECO查下来brokerage的老板才慌了,反过来找我了,跟我商量能不能赶紧去CRA搞定这事然后就算解决了。

昨天一则新闻很有意思,一位名字是Peter Yang的BC省地产经纪,带客人去看房子,发现房主不在而后院有棵梨树,他开始摘果子,并回到车里取来一个塑料袋来装梨。

我相信如果这位杨先生是你的经纪,他是会给你返佣的。


关于”便宜是否没好货“的辩论已上千年,这里我们不去纠结,但这句的逆否命题”好货不便宜“,根据逻辑学概念的

  1. 充分不必要条件
  2. 必要不充分条件
  3. 充分必要条件

可以得到:不便宜是好货的必要条件,所以“好货不便宜”是真命题。具体到买房的你,就是说,如果你找的这位经纪上来先说明了不返佣,恭喜你,第一步你就选对了。

最后的话。本文论调是基于:客户和地产经纪之间,是普通 arm's length 的关系,不算“已经多年的至亲好友”。怎么判断这俩人算不算至亲好友呢?我有个办法。人生的两头儿,一是生,一是死。”生“这头儿是赶不上了,那就用“死”。如果这个人死了,我会被通知、我会去他的葬礼,那这个人就是我的至亲好友。可以简而归纳为:no funeral, no rebate,没有葬礼就没有返佣。

我恨不得写篇小文都得有个捧哏的。此处需要捧哏的小声来一句:如果这个人家婚礼请我去了,也行。


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