马云 – 贷款利息 (mortgage interest) 如何抵扣


马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue Agency(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 ; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager, JK Tax 税务咨询公司创建人。


 

 冬日的周一,忽听得手机嗡嗡作响原地自转,一副跳桌自杀的架势。娜娜急吼吼来电,出了这么个难事:

事件

1.       娜娜小姐前年付清了房贷,手里存了点钱,动了心思要买更大更好的房子;

2.       现在的旧房子8年前以50万购入,现在市值80万,好学区,继续增值的潜力大。娜娜小姐决定留着,转作出租,自己搬到新买的大房去住;

3.       娜娜小姐拿旧房抵押做了贷款,用贷出来的钱做首付买了新房;

4.       尘埃落定,娜娜小姐欢欢喜喜搬入新居。几天以后,看了房东群各位村友的种种讨论才意识到自己的这个贷款利息是不能抵扣的。按照税法的 “Direct Use Rule”娜娜用旧房做的贷款的直接用途是用来购买了自住房,贷款利息不能作为费用抵扣!

5.       娜娜一筹莫展。旧房已经出租,新房已经自住,再折腾着搬回去不现实。

6.       娜娜小姐给我留下五个字:你想想办法。

 税法定:只有贷款的直接用途是用于购买出租房的(即,借钱是来赚钱的) ,贷款利息才能够作为费用抵减房租收入

 

这是一个非常常见的情形,很多房东由于没有事先规划好,直接用旧房re-finance 出资金用来购买了新的自住房,旧房就地出租。直到年底报税时,才意识到这大笔的贷款利息,原来是没法抵扣的。

 

下面是某知名会计师楼给出的解决办法 (理论上可行),咱们这里讨论下:

 

1.       娜娜成立公司,作为股东,把自己个人名下的旧房转入公司名下( joint election under s. 85;

2.       公司给娜娜小姐出一个欠条 =  旧房当年购入价50 + 公司给娜娜价值30万的share= 旧房当前市价 80W

3.       公司跟银行贷款80W,把80W给娜娜小姐,赎回欠条,公司和娜娜两不相欠;

4.       娜娜小姐用到手的80万来付自己新房的mortgage.

5.       公司跟银行贷款,用拿到的贷款来购买娜娜私人手里的出租房,等同于公司借钱买出租房,这个 direct use of funds 的关联就建立起来了,所以公司借款的利息可以用来抵扣房租收入。理论上此法顺利通过。

 

 

该办法的可行性分析

 

        成立公司容易,网上注册一个联邦号码公司,也就二百加币左右;

        除了初始的注册公司的费用,以后 每年维持公司运转的的accounting cost /报公司税的费用,需要考虑;

        银行会给一个刚刚成立的空壳公司贷款80万吗?上面方案的可行性遇到了挑战;

        即使公司可以拿到贷款,公司的 tax rate on rental income passive income)和娜娜小姐个人的tax rate 相比,有优势吗?这个才是是主要考虑因素;

        土地转让税land transfer tax,有的省份收,有的不收

 

所有上面这些麻烦事儿和花费,都要和想要抵扣的贷款利息去做个比较,您就明白究竟是不是值得去如此操作了。

 

6.       Section 85 rollover -  简单解释下:税法85条,允许股东把个人房产以成本价转到自己公司名下,个人暂时没有税务负担 (因为是成本价转入,平进平出,个人不产生capital gain)。但该房在售出的时候,要以滚入时的成本价为基础计算增值。所以,Section 85只有延税作用,并不能避税。

 

7.       如果不是公司股东,则不适用section 85.  把房子以低于市价转给转给亲属子女/或他们名下的公司,视同以市价转让,按市价出售产生的增值计税。

 

8.       用娜娜小姐的例子:利用section 85, 娜娜以成本价(50万)将旧房转给公司,公司给娜娜出欠条声明欠款50W 房子当前市价80万,所以公司除了给娜娜50万的欠条,还要再给30万的股票(share )给娜娜。 然后,娜娜小姐和公司一起 joint election , deemed 娜娜小姐以cost 50万平价出售房子给公司,这样,娜娜个人的capital gains =  50 – 50 = 0  不需要交任何增值税.  价值30万的shares 本身没有 tax cost ,  直到娜娜小姐出售share 的当年才会产生capital gain  

 

对公司来说,以50万平价买入该房, 如果现在立时出售,立即会产生30万的capital gain.

 

9.       旧房由于在好地段,升值空间大,转入公司后,继续增值。当娜娜小姐N年后去世时, 她持有的shares在过世当天被“视同以市价售出 ”,孩子替娜娜file最后一份税表 final return, 需要缴纳的增值税可以通过娜娜的人寿保险来支付,不用孩子负担。

 

10.   如果娜娜小姐选择把孩子们加入公司一起作shareholders ,旧房在公司内的增值可以分摊到孩子们身上,也可以达到 income splitting 的目的。

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