马云 - 谈家庭成员之间的房产/资产转移


 

马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue Agency(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 ; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟Tax Solutions Canada 出任税案 Manager, JK Tax 税务咨询公司创建人。


 

资产转移

什么叫资产转移?通常指所有权(ownership )从一个人转换到另一个人。

房产资产的转移 (property transfer)很常见,特别是在家庭成员之间。通常有 两种方式

1. 赠与 2. 低价出售

资产转移,通常有下面几个目的

1. 一家人中,高收入的转给低收入的,达到 income split 的目的;

2. 赠与,transfer beneficial title;

3. 躲避债主,在债主追讨之前转移资产 【注意 section 160(2)】

4. 躲避遗产的认证费 (probate fee)

赠送给家人

首先,咱们要明确一点,加拿大没有赠与税 (gift tax )这一说法。

其次,咱们要记得,给人gift, 或者收人gift, 并不一定总是 win-win situation. CRA总有办法在你不经意之时,翻出一个条款,大大方方地从你手中敲走一大笔税。这个条款,就是 Income Attribution Rules. 下面咱们就讲讲这个条款:

Income Attribution Rules 适用于下面三种情况

1. 资产转移给配偶/未成年子女

2. 转移给配偶的资产的后续增值/亏损

3. 将资产转移到信托(trust)

当把房子当作“礼物”赠与家庭成员时,税法规定,视同以市价售出deemed to have sold the property @ FMV)。如果赠与时的市价大于当年购买价,即房子有增值, 则要按正常的 capital gain 计算缴增值税。

如果是将自住房(Principal Residence)进行赠与, 赠与方不交税,受赠人相当于以市价买入。如果受赠人已经有房产,将来卖出该房的时候,卖价和接受赠与时市价的差额,就是受赠人的capital gain.

如果赠与的是出租房,假设当年以40万购入,现在市价70万。爸爸把房子赠送给成年女儿,税法即视同该房以市价售出。这个赠与行为使爸爸产生30万的 capital gain,其中的 50% 也就是15万要计入爸爸当年的收入缴税。

但是,有一例外 - 如果 transfer 是在配偶间进行,可以认为是transfer @ cost. 还用这套房子举例:

这个赠与行为是在配偶间进行,老公把一套出租房赠给老婆,税法则认为是 transfer @ cost。 和爸爸赠与女儿不同,配偶间没“视同售出”这一规定,税法认为,老公以40万的 cost 为基础来赠与。那么, 老公作为“赠与人”( transferor)没有产生任何 capital gain.  这时作为“受赠人”(transferee)的老婆, 她的cost base 是40万。 如果老婆日后把房子以100万卖掉,就会给老公 trigger 一个60万的 capital gain。 记住,这60万要算在老公头上 !!为什么?!因为夫妻之间的赠与行为受 Income Attribution Rule 的约束。夫妻间赠与的资产所产生的任何收益都要追溯回到原赠与人的头上缴税(attribute to the transferor)。

有办法避免吗??

如果不想被这个 Income Attribution Rules 制约,或者,老婆卖房时两人已经离婚,老公不想负担这么大的 capital gain,  该怎么办?悄悄话 File an election ! 这个election 要和当年税表一起提交,而且一定要在老婆卖房行为发生同年或更早,需要同时有老公老婆两个人的签字, 给CRA写一封信,说明你不想 section 74.2 of the Income Tax Act to apply。 也就是 elect that spousal rollover rules do not apply. 这样, 房子则可以以市价成交,老婆日后卖房产生的 capital gain 就算在老婆自己头上缴税。

同样,将房产赠与未满18岁的孩子(minor)也受 Income Attribution Rule 的管辖。赠与之后产生的收益,比如房租收入,要追溯到原赠与人的头上缴税。唯一的例外就是 capital gain earned by a minor,如果小孩卖掉房子,capital gain 是在孩子自己头上缴税的。 所以,单纯从省税角度,如果有升值空间较大的资产,比如房子,股票,珠宝,字画,可以考虑赠与给未成年的 family member.  但是,这个行为风险巨大,要仔细考虑 family law 下可能产生的后果,这个咱们在其他的帖子里讲过。

 

低价卖给家人

如果不是作为礼物,而是将房产以【低于市价】转卖给家庭成员 – 这是非常非常非常愚蠢的做法,为什么呢?Double Taxation !!! 且容我简单解释一下, 举个例子就明白了:

  1. 60万购入的投资房,现在市价为100万。老爸将该房以2块钱转让给子女,对于老爸来说,等同于以市价售出,capital gain = 100 - 60 = 40万,20万纳入老爸收入缴税;
  2. 对于子女来说,Cost = 2块,也就是将来一旦卖房(比如房子涨到120万时出售),由于cost base只有2块钱,capital gain = 120万-2块 =还是 120万,60万纳入子女的收入缴税。

 

总结一下

如果是赠与, 还好还好,最多视同以市价售出,正常缴纳 capital gain tax;  如果低于市价转让给家人,结果会很惨,双方都要为此缴纳高额税款。

比如: 50万的房产以5万块转让, 对于施赠方来说,deemed to have sold at FMV; 对于受赠方来说,cost = 5万,也就是将来一旦卖房,由于cost base 只有5万,会产生巨大的 capital gain.

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2条评论

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    学习了,谢谢

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    如果父母以成本价(50万买入价)把投资房卖给成年女儿,假如当时的市场价为80万,父母还应交增值税,(80一50)/2=15万? 这似乎不合理!

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