马云 - 讲述一对韩式花美男亲兄弟的故事 - 生意收入 vs. 资本增值


马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue Agency(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官 ; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager, JK Tax 税务咨询公司创建人。


这是我一手操办的案子。。。真人真事儿。

如果说以前讲过的案子都和house flipper多少沾点边儿,那么今天这个当事人是人生第一次购房,而且还是自住房,就被CRA认定是倒房买卖,房子的增值直接给按business income算了。连我这么一向横眉冷对铁面无私的都觉得很冤。

经当事人(的老爸)同意,简单说说案情

当事人是一对韩式花美男亲兄弟。我至今也没机会见到本人,因为所以会谈和电话都是老爸出面。就凭老爸的颜值风度,儿子们也差不了。

买房前兄弟二人一直在外租房独立生活。

2006年,俩兄弟各买了一condo 楼花 (18万购入),为一栋楼中的2套suites,用作自住,楼花的title分别register在两兄弟名下,GST /HST new housing rebate 也顺利拿到。

2009年6 月,condo interim close, 兄弟分别搬入,开始生活。

2009年9月,condo final close, 正式交接,买楼大事算是顺利完事儿。

说说买房的原因

买这个condo的原因:最初是俩兄弟看中了附近的一处寿司店, 想一起盘下来经营。寿司店和condo很近,上下班会方便。这是多么正常而又合情合理的原因啊。

事情正在起变化

兄弟俩开始和寿司店主讨价还价。周一谈周二谈,谈着谈着,人家店主郁闷了,改主意不肯卖了。于是兄弟俩分别在2009底把各自的 condo卖了 (卖了26万左右)。

由于是自住房,兄弟俩也的确居住在里面,principal residence, 2009年报税他们自然没申报。

问题来了

CRA闻风而动。说是闻风,政府身宽体胖反射弧比较长,于3年后的2012年发动了个condo quick-flip project, 把俩兄弟查办了。税务审计官面无表情地递上了几页纸的questionnaire, 坦白从宽。

怎么办?

花美男兄弟的老爸赶紧去找会计师。会计师小算盘一打,眯缝着韩式半永久双眼皮说,既然已经被敌人盯上,多一事不如少一事,从了吧!于是收400大洋,代办了 T1-adj ,申报卖楼所得为capital gain。

小样儿,你以为酱紫就行了啊?

CRA 当然不满意,柿子得减软的捏。申报capital gain都不行,直接判定这是business income。理由就是从 final closing 到挂牌卖出,兄弟俩 一共才分别住了6天和40天,倒房妥妥地。Business income都不解恨,CRA还给加了50% 罚金163(2) gross negligence penalty, 还大模大样地把已经发放的GST/HST New Housing Rebate给要回去了。

言归正传,怎样判定是business income 还是capital gain呢?

税务法庭沿袭了Happy Valley Farms Ltd. v. Minister of National Revenue, [1986] 2 C.T.C. 259 里面的判断方式,主要从下面几个方面来考虑:

1. the nature of the property sold;

2. the length of period of ownership;

3. the frequency or number of other similar transactions by the taxpayer;

4. work expended on or in connection with the property realized;

5. the circumstances that were responsible for the sale of the property; and, most importantly, intention.

CRA在审计中,也继承使用了上面的这些因素来进行判断。

所以呢,在我给这对韩式花美男向CRA提交的申诉材料中,集中围绕下面几个要点进行了论述:

1. 目的: 自住;

2. 持有:2006签合同 – 2009售出,3年多,不算短;

3. 居住:从interim closing 搬入到搬出,4-5个月,不是CRA说的几天;

4. 卖房原因:购买寿司店的计划发生意外,没能成行;

5. 房产性质:condo楼花,通常来讲,residential homes are considered to be capital

6. 频率:只有一次,兄弟俩均为首次购房;

7. 其他:两兄弟和real estate行业不搭边,没有任何相关知识和培训。

上诉材料在2015年9月底提交给CRA,结果会如何呢?请看后续:马云 - 讲述一对韩式花美男亲兄弟的故事 - 生意收入 vs. 资本增值(二)

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