马云 - 应该把孩子名字加在房产 Title上吗?


马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师(Certified Management Accountant)。2006 - 2014年就职于加拿大联邦税务局 Canada Revenue Agency(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division )地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division )税务申诉裁决官 。2014年底加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager, JK Tax 税务咨询公司创建人。


谁也别拦着,我一定要讲个故事给你听:

住我家对面的白人老头儿是个眼科医生,貌似有70岁了,有间眼科诊所,生意兴隆。老头儿有仨孩子,均已长大成人。老大老二在外地,每年感恩节圣诞节携家带口回来探望。老三是个女儿,就住本地,经常和老公带着孩子到父母家蹭饭,我总是能看见她撅着大屁股在前院侍弄花草,老头儿抻着水管子在driveway上乐呵呵地洗车,一家人其乐融融。

不知哪一年开始,老头儿觉得老三温婉孝顺,遂将老三的名字加到房子title上了。老头说,年纪大了,加孩子的名字共同持有 (joint ownership) ,以后孩子自然继承,不用走遗产认证手续 (probate),简单省事,他的朋友就是这么干的。

   **我另一篇前博客里说过这个遗产认证话题。想看的请戳这里

                           http://58fd.ca/Contents/Item/Display/2664

接着讲故事

老三是个已婚小女人,有俩肥肥壮壮的小baby。女承父业,也是眼科医生。本来挺好的小日子,偏偏横生枝节。老公闹离婚,协议不成,闹到分割财产。

老头儿病了。老大老二埋怨老三,说妹妹没照顾好老爸,离婚分家产一系列滥事让老爸烦闷抑郁才生得病。

老头儿病得很重,不得不搬到全天候有人照顾的nursing home ,据说每月$8,600, 还不是最高级别。老三决定把老爸的房子卖了,用卖房得款付nursing home。老三老公的律师迅速地在房子上加了条condition 来保护当事人的权益。规定只要房子卖了,卖房一半的收益不能够给老头儿!

结果就是,为保护家庭利益不受损失,老头儿和老大老二商量,直到老三离婚案子了结再决定是否出售房子。那么,这段期间nursing home 的费用只好由老大老二老三共同负担。老大老二对老三愈发不满,兄妹失和恶语相向。

一年后,老头儿撒手过世。遗嘱说老头儿所有资产由三个孩子平分。除了房子(市值350万),老头还留下了180万的各类投资基金(已套牢)。

老头儿过世后,由于joint ownership, 老三自动继承了整套房子。老公因此有了更大的分割目标 – 350万的房子!

根据遗嘱, 老大老二分别获得60万的投资资产。但是,由于现在老三一人在title 上,她自动拥有了整套房子,加上60万的基金。显而易见,这不是老爸遗嘱的本意。两位兄长至今还在法庭上contest 这份遗嘱,要求分割老三继承的房子。。。

 

讲完了。。。

马云的两分钱 MY two cents):

1. 不是配偶,不要随意 joint title. 加孩子名字上 title, 我的建议就是一个BIG NO NO

2. 通常情况下,成年孩子都有了自己的自住房(principal residence), 一旦上了父母房子的 title, 将要面对下面的情况:

  • 父母的房子是自住房(Principal Residence):从税务的角度,老爸在自己的自住房上加入成年孩子的名字(title only),等同于老爸将1/2的房子以市价售出(deemed to have disposed of ½ of the property @FMV)。 对于老爸来说,由于是自住房, “视同售出1/2房子“不会产生税务后果; 对于孩子来说,如果已有自己的principal residence, 这套自然是他的second house, 为投资房。以后在出售老爸的这套房时,则需要按照投资房申报自己这1/2房产的增值作capital gain。 相反,如果没加孩子在title之上,还是只有老爸一人持有,卖房时老爸可以享受100%的 principal residence exemption, 所有的增值都不用交税。老爸那时再把现金赠与孩子,岂不是更好?

咱们还是用数字说话,简单明了,更有说服力:

老头儿的房子5年前值300万,那一年他加了女儿的名字上title. 由于好地段好学区,5年后老头儿去世时,房子已经涨到350万。假设女儿立即卖了房子,产生capital gains 50万,女儿需要申报她名下的1/2, 即为25万的capital gain, 12.5万的taxable capital gain 在她自己的税表上。女儿是眼科医生(假设年薪20万,其实不止),边界税率已经在48 % 这一档,她应该为此交税 6万

如果老头儿没有加女儿的名字,而是一直自己持有。他过世后,由于房子为自住房, 老头儿本身不用缴纳任何增值税。房子纳入“遗产”, 按照房子市值350万缴纳 probate fee, 在安省,为5万2.

同一套房子,女儿为老爸加 title 的这个行为多付$8,000 块。

  • 父母的房子是投资房(Rental Property):老爸在自己的投资房上加入成年孩子的名字(title only),等同于老爸将1/2的房子以市价售出(deemed to have disposed of ½ of the property @FMV)。 对于老爸来说,由于是投资房, 会产生一个deemed capital gain tax; 对于孩子来说,以后在出售老爸的这套房时,则需要申报自己  title 下的这1/2房产的增值capital gain。

3. 除非,孩子从加上 title 起,就一直住在这套房里面,当作自己的principal residence,将来出售,不会产生税务后果。但是,他同时也就失去了作为 first time buyer 在税务上的各种小优惠, 比如:

    1. First-time Home Buyers‘ Tax Credit:最高 $750的一次性退税;
    2. 土地转让税退税 Land Transfer Tax Refund 安省最高$2,000, 多伦多最高 $3,725;
    3. RRSP Home Buyers’ Plan -夫妻 (包括common-law spouse)可从各自的 RRSP 中取出 $25,000 , 一个家庭一共可取 $50,000用于房屋首付, 只要在取款后的第2年开始还款,15年内还清,就不会涉及税务和利息问题。

                         举个例子:在安省,如果年收入10万,边界税率为43%。买$25,000的RRSP可省税/增加退税 $9,352。只要这$25,000在RRSP账户内存够90天,就可以用参加Home Buyer’s Plan的名义取出购房。夫妻二人等于是用$50,000的RRSP付了首付,还额外多得了$9,352*2 = $18,704的退税。

4. 当孩子成为 joint owner 之后,该房子的equity 就成为孩子的 creditors 可以追索的财产。 比如孩子离婚,配偶可以要求分割;孩子生意失败,债主可以讨要他名下的资产用来抵债。有人说,我的孩子从小就是个好孩子,不会有这些问题的。这话不能说得太早,有些小概率事件,比如他不小心撞到了路边的行人,人家起诉赔偿?比如他与生意伙伴失和,发生财务纠纷?这类事情谁都预料不到。这个时候,您的财产由于加了孩子的title, 就成为了对方可以追索讨要的资产。

5. 当孩子成为 joint owner ,关于房子的任何决定,比如卖房,renew mortgage, re-finance, 就必须有孩子的同意才可以进行。等于父母失去了对自己房产的全权控制(lost of full control )。

6. 当一个孩子成为 joint owner, 父母过世, 这个孩子自动拥有整个儿房子,不需要probate,避免了缴纳遗产认证费。 但同时也意味着这套房不属于“遗产” 。但是,其他的子女,其他的beneficiaries , 也就没法分得这套房子的任何一部分。就像咱们故事中的仨兄妹一样。。。和和美美的兄弟姐妹,最后为了分得遗产,对簿公堂。这在咱们中国家庭也并不少见。

7. 是父母的就是父母的,不要搞什么咱们大家庭天下一家亲的事。计划永远没有变化快,父母一个想不到就会留下无穷后患。不要为了节省该交的各种税款/费用,费尽心机,最后给自己,给孩子造成更大的经济损失,和无尽的烦恼。

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3条评论

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    偶的感觉要具体问题具体分析,因为每一家的情况都不同。

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    但素我已经做了小笔记

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    这么详细,太感谢了

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