马云博客 - CRA刚改了 [主要住宅] 的政策


马云, Carol Ma,CPA, CMA,加拿大注册管理会计师。2006 – 2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部( Audit Division)地下经济审计官; 重案调查部(Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官;税案申诉部(Appeals Division)税务申诉裁决官 。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任税案 Manager, JKtax 税务咨询公司暨马云会计事务所创建人。


几年前我就吵吵着要买房子。从打定主意到现在,一套房还没有看。买房毕竟是个大事,钱包和男人的意见还是要征求的。这一征求房价就悄无声息地涨了起来,眼瞅着原来70万的房子现在120万了。地产经纪也是一副爱理不理:预算那么低,都没脸带你出门抢offer。

虽然我曾经端着政府的铁饭碗,职位和薪水每年随着通胀水涨船高,120万还是超出了一个无老可啃的双职工小家庭的支付能力。我决心20年不买包,为凑够首付我卖掉了先前在偏僻白人社区的半独立小房,28万买的,30万卖的,刨去费用分文未赚,没占上“主要住宅”免税的福利。


什么是主要住宅?

主要住宅通常指在一年当中任何时间段,某人1持有并居住(own and occupy)的住所2

  1. 某人:可以是本人,配偶或前配偶,同居配偶(ex也算),或未成年子女;
  2. 住所:可以为独立屋、半独立屋、联排屋、公寓、度假屋、房车、船等。住所没有地域限制,在加国境外的也是可以的。

怎么省税?

房价上涨意味着卖房那年要为增值纳税。一套房从70万涨到120万,50万增值的一半免税,另一半要加入房主当年的应税收入中计税。具体要为增值交多少税取决于房主的边界税率。在没有其他收入的情况下,50万增值在安省要缴税$97,634。

主要住宅的免税优惠(Principal Residence Exemption,简称PRE)。根据PRE条款如果房子符合家庭的“主要住宅“,它的增值无论有多少都是免税的。假设卖掉的房子恰好是“主要住宅”,50万的增值房主一分钱的税都不用交。正因于此,很多房主挖空心思要把名下增值最高的那套房产当作“主要住宅”来申报。


符合作主要住宅的3个条件:

  1. 持有(own)- 房主(加国居民)可单独持有,或伙同他人共同持有;
  2. 居住(occupy)- 以上提到的“某人”必须柴米油盐居家过日子地住在里面 – CRA说这叫 ordinarily inhabited,这是非常值得注意的一点。
  3. 居住时间可以是一年中的任何一个时间段(some time in a particular year)- 税法对居住时间长短没有明确规定

一个家庭每年只能有一处主要住宅

对于拥有多处房产的家庭,尽管您可能分别在不同的房子中居住,税法规定,一对夫妻每年只能指定一处为家庭的主要住宅。


一所房子既是自住又有出租,怎么算?

如果想自住+出租的房子也能享受到主要住宅的税务优惠,那在CRA面前需要满足以下三个条件才能继续保持主要住宅的资格:

  1. 出租比例要小。至于百分之多少算小,税法并没有明文规定。评估起来CRA有一套内部的考量标准;
  2. 房子不能为了出租而进行重大的格局改建;
  3. 不能提取过房屋折旧(CCA)。

人心惶惶的CRA新规定

2016年10月3日, 为了进一步完善税法,CRA宣布出台了一个新规定:

  1. 以前在卖房当年报税的时候,不需要申报主要住宅。现在必须申报,包括“视同售出”的主要住宅。
  2. 从2016年1月1日起出售的房子必须在T1税表 Schedule 3 中体现出下列信息 :
  • 买房日期
  • 卖房日期
  • 卖房收益
  • 房产描述
  • 说明是否为主要住宅
  1. 税务居民的主要住宅的增值依然是免税
  2. CRA对于主要住宅的税务审计可以超越法定的3年追诉时效,如有质疑可无限期追溯审查

CRA新规究竟在打击谁?

  1. 有些翻建自建人士,认为自己满足申报正在翻建的房子为“主要住宅”的条件 - 持有了,并且还居住(边住边改建)了。但是CRA认为,由于房主居住在该房内乃翻建过程的一部分,房屋没有substantially completed的这段期间不能够算作“自住期”。 即使翻建完成后房主继续在此住了一段时日,CRA也要考量居住时间长短,是否 ordinarily inhabited in each year of ownership. 因此翻建业主若想依靠“翻建+自住”的策略来申报主要住宅的,必须能说服CRA您已经在这个住所中,长期的,柴米油盐地生活过(ordinarily inhabited);
  2. 持有房产时间短、有利可图时立即售房获利的炒房人士;或有炒房史, 几年内有多次房产买卖行为的。

怎样申报“主要住宅”?

新规定提到2016年开始需要在Schedule 3 上体现出售的主要住宅的细节信息。如果房子从买入到售出一直是家庭的主要住宅,您只需要如实填写Schedule 3并指认这是principal residence就好了。如果只有部分年份为主要住宅,则需要填写Form T2091向CRA进一步说明哪几年您在内居住。计算时,CRA对主要住宅的自住期自动多给一年,这叫 Plus 1 Rule。

举个例子:一对夫妻持有房子10年,其中3年自住,7年出租。房子售出后产生增值50万。根据PRE的计算公式: (3+1)/10 × 50 = 20万, 也就是说50万的增值中有20万可以算作自住期的增值享受免税。剩下的30万增值又只有一半计入夫妻俩的应税收入中,分摊到每人为7.5万。假设老公有份年薪8万 的工作,老婆为家庭主妇没有收入,各种tax credit暂忽略不计,老公当年一共需要缴税 $49,595 = $17,426 (8万年薪的税) + $32,169 (增加的7.5万产生的税),而老婆只需要上税 $15,852。


归纳下“主要住宅”的几个大要点:

  1. 每年每个家庭只能指定一处;
  2. 必须柴米油盐地生活在其中,camping 式短居不可以。什么是柴米油盐的生活呢?CRA目前会综合考量下列因素:
  • 购房目的
  • 居住时间长短
  • 购房资金来源
  • 贷款形式 –长期,短期
  • 居住形式
  • 搬入证据
  • 卖房原因
  1. 想向CRA证明 ordinarily inhabited 的,需从上面这几条着手做合理解释,并提供书面证明。象“我如果真身不去住、只把地址改过去可不可行”这样的问题,就不用再问了。您能够拿出足够的书面证明并 有信心说服CRA就算可行。
  2. 如果名下房产众多,房主同 时持有并居住过多处,可以指定其中一处为主要住宅,其他房产按照投资房处理。
  3. 主要住宅的首要用途必须是自家居住而不是用来赚取收入。有勤俭的房主自己只住一间,其他房间从阁楼到地下室全部出租,这种房子已经失去作为“主要住宅”的资格,因此增值不能享受免税。
  4. CRA对主要住宅所占的土地面积也有要求,不能超过0.5公顷(合5000平方米)。 0.5公顷以内的增值按照主要住宅免税,超出的部分交增值税。但是如果跟CRA解释得通您需要大于0.5公顷的土地来居住也是可以得到免税的。

海外买家/非税务居民可以享受主要住宅免税优惠吗?

不可以。非税居民即使在加拿大购房自住(own and occupy)也不能免增值税。其增值税按照非税务居民的纳税规定来计算。

更多的海外买家买房出租,计划今后移民了再来加拿大养老。对于海外买家的税务责任以及作为非税居民该如何申报租房和卖房的收入,我的另一篇博客单独讲了。

感谢您的阅读。

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1条评论

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    举例中3年自住7年出租,是不能用N+1公式算的,转换用途等于出售,应该用FMV算。

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