怎样才能不交土地转让税?


 

土地转让税 (Land Transfer Tax) 是这两级政府收的,跟联邦政府没关系,所以不要一提到 “交税” 就以为交给了CRA。很多客户问过我关于土地转让税的问题,比如这个税是每次土地和房产交易都必须交的吗。其实土地转让税和负责地产交易的律师楼最有业务关系,和我们有交集只是在我们为客户进行量身定做的财务规划的时候。不过,我还是试着来用一篇非常枯燥无味的文字来解释一下土地转让税。

 

土地转让税的计算

 

在多伦多市内买个价值100万的房子,安省的土地转让税是 $16,475, 多伦多市土地转让税也是$16,475,得交两份儿;

 

在Markham买个价值100万的房子,安省的土地转让税依旧是 $16,475, 却没有多伦多市的土地转让税, 只交一份儿。

 

在网上有很多现成的土地转让税的计算器大家可以试试不同地区的房子交多少, 以及交几份儿。

 

居民和非居民买房适用的土地转让税税率一模一样。但是非居民要额外交15%的海外买家税(Non-Resident Speculation Tax, 简称NRST),本文暂且不表。

 

全球首次购房 First-time Home Buyer LTT Refund

 

土地转让税的退税必须满足下面全部条件:

 

(1) 在2017之后申请全球首次购房退税的买家必须是加国公民或永久居民, 或在18个月内成为加国居民;

(2) 必须18岁以上;

(3) 全球范围内任何地方没有拥有过房子;

(4) 买房时如果已有配偶,在互为配偶期间,配偶不能持有房产 (成为配偶之前购入过房产的则没关系);

(5) 买房人必须在交接后9个月内入住,并把该房当作主要居所; 买来当作出租房的不能退税;

  

房子在多伦多市的,既然买房时交了两份儿的土地转让税,符合条件的可以同时申请两份儿的退税

  

目前,安省的土地转让税退税最高额为$4,000加币,多伦多市的土地转让税退税最高为$3,725加币, 首次购房的还可以多给$750 。算下来如果房价在38万以内的,土地转让税基本就都可以全部退回来了。

 


什么情况才能不交土地转让税?

顾名思义,土地转让税就是进行土地交易时交的,绝大多数时候都无法避免。但是,下列情形是可以做到不交土地转让税:

 

夫妻之间房子转让/产权变更

夫妻之间转让整个房子或者部分产权通常不会涉及实际的金钱交易 - No cash changes hand。也就是说,由于是夫妻,转让方不会收到任何形式的补偿;接受方上房子产权的同时也接受现有的 mortgage。

举个例子:老公把一栋原本联名持有(joint ownership) 的婚房全部转到老婆一人名下, 这个交易中老婆不付一分钱给老公,老婆同时assume existing mortgage。 这种情况下的交易就不涉及LTT。

如果转让是由于离婚,夫妻有分居协议,或者法庭判决,这种情况下房子由一方转给另一方,也是没有LTT的。

 

家庭成员之间的转让(还要谈到贷款与LTT的关系)

在贷款已经付清的情况下,不涉及LTT。比如:纯赠与,妈妈赠与女儿一栋房子,妈妈不需要女儿出钱,妈妈没有收到任何形式的补偿(consideration), 妈妈纯出于 love and affection 将房子赠给女儿,这个时候没有LTT。

 

另一种,如果房子上有贷款的, 涉及LTT。举例来说:姐弟俩联名买了一房,50/50 产权。 几年后弟弟独立工作要结婚用房子,弟弟凭自己的收入拿到了银行的贷款, 要求姐姐将她所占的50%转让。此时弟弟付给姐姐的金额(用来买姐姐50%产权 + 解除姐姐的50%贷款额)就是用来计算LTT的基础。这个交易从产权上拿掉姐姐的名字就涉及到土地转让税了。

 

非家庭成员之间的产权变更

许仙、小白、小青,三人合伙买房,三个人都在title上(joint owner - 每人占1/3产权)并且一同承担贷款。不久,小青和另外两人闹掰,决定撤出。许仙和小白又找到一个新朋友法海入伙。几个人一起去律师那里做产权变更 - 将小青除去、将法海加入。此时法海要支付一笔钱用来买断小青的1/3产权,还要承担1/3的现有贷款。土地转让税就要在整个(买断1/3产权+1/3当前贷款)的金额基础上计算。

 

接受遗产

以遗产形式的房产转让或产权变更,没有土地转让税。

 

家族企业

我拥有一家车行,车行所在的一圈儿土地的产权也在我个人名下。我把车行连带着土地转给自己的家族企业(corporation)。我是持股人, 企业接受后继续照着原样经营车行,那么这种交易则不涉及土地转让税。

 

反过来,如果土地是从公司赠与到我手里的,或公司和我签有50年以上的lease, 则该交易视同以市价进行,因此要交土地转让税。

 

改变土地持有方式

从joint tenancy 转换成 tenancy in common, 或者从tenancy in common转换成joint tenancy, 只要持有人不变,这二者之间来回转换,是不用交土地转让税的。

 

分割土地

一块地,由3个人联名持有(joint),每人占1/3. 现在把这块地分割成3等份,每人还是1/3,分割前后每人的比例没差别。这种情况下的分割,就没有土地转让税。

 

很类似的,一个partership 拥有一块地,A占20%,B占30%, C占50%。 如果 partership 解散,ABC各拿到自己持有的那份份额,分割前后每人的比例没差别,也没有土地转让税。

 

 


马云,Carol Ma,加拿大特许专业会计师。2006–2014年就职于加拿大联邦税务局(CRA),先后担任中小企业税务审计部 (Audit Division)地下经济审计官、重案调查部 (Investigation/Enforcement Division)特殊犯罪收入调查官、税案申诉部(Appeals Division) 税务申诉裁决官。2014年加盟 Tax Solutions Canada 出任 Tax Manager,2015成立 JKtax 马云会计师事务所。联系方式:电话 416-890-1596;邮件 admin@jktax.ca;工作微信 jkre-danny  


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