更多更复杂,更大更专业 - 大多地区房贷投资市场的变化



随着华人经济实力的增强和对加拿大社会了解的深入,越来越多的华人在参与加拿大的房贷投资。大家都知道,金融行业和地产行业这些年变化都很大,那么作为金融和地产的交叉行业,大多地区房贷投资市场也有一些变化,值得我们注意。

市场变大,回报率承压

大多地区(GTA)的人口每五年增加约10%GTA的地产吸引着全世界的个人和机构投资者。而另一方面,加拿大银行对房贷的审批一直收得非常紧。自然而然,随着GTA房价节节升高、房子越修越多,对银行外房贷融资的需求也就越来越大。

另一方面,在房贷投资的低端市场(10万以下的现房房贷),回报率又面临着下调压力。其主要原因是全球资金泛滥而实业投资又不振的环境下,对房贷投资的需求非常旺盛。而10万以下的现房房贷项目,因为结构简单、门槛低,非常受投资人追捧。还有一个原因,是中间介绍人层次太多,造成中间费用太高。笔者见过一个14万加元的房贷项目,找了三个人打包做,给投资人的年化回报率仅9%,而中间有两层介绍人共抽成6%

合同结构更复杂
作为地产融资手段,房贷投资项目的平均金额越来越大,合同结构也越来越复杂。兹举几例:

    1. 独立屋翻建。随着加元贬值、人工和材料费上涨、房子面积和档次的提高,独立屋翻建的施工贷款项目的平均金额在最近3年增加了至少1/3
    2. 债权人(投资人)之间关系。除了最基本的“按出资比例平均分配权益”方式,各种复杂的债权人结构的应用越来越广,比如:优先权分级;低优先权债权人的还款,需经高优先权债权人同意;不同债权人通过投票表决,少数服从多数。无疑,这些复杂的债权人结构会增加投资风险,有的风险甚至已经很接近股权投资了。
    3. 评估报告。比如,商业物业评估报告采用的折现率越来越低,开发项目的评估报告越来越花哨,施工贷款的评估报告需要和虚假开支作斗争 - 这些都需要更高的专业水准。

作为从业者,鄙人担心的是:因为房贷投资市场走旺,导致很多“老百姓投资人”乃至房贷经纪同仁放松了风险意识;而他们在面对更复杂的项目时,又恐怕没有足够的风险控制能力。

低风险 + 高回报 = 专业化 + 大金额

在上述市场形势下,要想持续地在低风险的同时获得较高回报, “专业化 + 大金额”策略必然会占据更重要的地位:更高的专业化水准,才能更好地把握市场动态、掌控复杂的合同结构;较大金额的项目,才能带来规模效益、提高投资人的要价能力。而跟随专业、有实力的机构投资者或投资顾问公司参与房贷投资,是中小投资人在新形势下的更好选择。

按照“专业化、大金额”的思路,最近我们投资了如下两个房贷投资项目:

      Yonge
边上两处独立屋

这个项目有过桥贷款性质,贷款总金额超过150万加元,有两个Yonge边上的独立屋(一个在Richmond Hill,一个在North York)作抵押。因为期限短、金额大、Borrower信用好、负债率低、还款优先级高(有一个物业是第一房贷),而且物业抵押方式非常有利于资金安全,我们在风险非常低的情况下,仍然获得了12%的年化回报率。

      Bayview
附近独立屋翻建

这是个独立屋的施工贷款。由于业主已经完成了超过50%的工程量,负债率和后续项目施工风险都很低,再加上是分期拨款,因此风险很低。另一方面,贷款金额较高(接近100万),业主急需这笔资金在今年9月之前完工(否则就要拖到明年开春了),因此年化回报率也达到了13%


Frank Wang 王富嘉, Sales Representative, Highyon Reality Inc. Brokerage
(以上内容不构成任何具体投资建议。具体个案,欢迎来电垂询王富嘉 6474000186 或电邮 wang_fu_jia@msn.com)

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